Alquiler de viviendas turísticas en Baleares

¿Cuáles son los requisitos para alquilar una vivienda turística en Baleares? ¿Qué impuestos gravan el alquiler? ¿Tengo que registrar mi vivienda?

 
vivienda vacaciones baleares
 

¿Vivienda turística o alquiler de temporada?

El alquiler de viviendas vacacionales en las Islas Baleares ha sufrido un importante cambio en los últimos años, especialmente desde la aprobación de dos textos legales que vienen a dificultar el alquiler de viviendas particulares a turistas: Ley de Turismo de las Islas Baleares y el Decreto 20/ 2015 de clasificación de empresas y establecimientos turísticos en Baleares. Actualmente, en Baleares, son viviendas turísticas todas las viviendas que se alquilen por temporadas inferiores a 2 meses por usuario y que cumplan los siguientes requisitos:

  • se promocionen a través de canales de oferta turística
  • se presten servicios turísticos

Basta con que se cumplan solo uno de estos requisitos para que la vivienda se considere una vivienda turística y por tanto, deba someterse a las exigencias y obligaciones de la normativa turística en Baleares. Te explicamos todo lo que necesitas saber continuación:

1. REQUISITOS DE LOS ALOJAMIENTOS TURÍSTICOS EN VIVIENDAS PARTICULARES EN BALEARES

Baleares es una de las comunidades en la que se exigen mayores requisitos a la hora de alquilar una vivienda particular como alojamiento de corta duración para turistas. La Ley de Turismo y el Decreto 20/2015 limitan el tipo de viviendas que se pueden alquilar como casas de vacaciones a las viviendas que cumplan los siguientes requisitos:

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[...] viviendas que, teniendo la disposición y la configuración de una vivienda unifamiliar aislada o pareada, en principio ideada para uso residencial, prestan servicios de alojamiento turístico que se alterna con el uso propio y residencial que tiene la vivienda.
— Art.49 ley Turismo Islas Baleares

Según ésta definición, en las Islas Baleares se podrán arrendar las viviendas unifamiliares pertenecientes a particulares para estancias turísticas de corta duración, siempre que se cumplan con los requisitos:

  • La vivienda se cede de manera temporal y para estancias de menos de 2 meses
  • La vivienda se alquila entera (no se permite el arriendo parcial o por habitaciones)
  • La vivienda se promociona en canales de oferta turística y/o se ofrecen servicios turísticos

1.1 INSTALACIONES Y EQUIPAMENTOS OBLIGATORIOS DE LA VIVIENDA

¿Qué tipos de viviendas unifamiliares se pueden alquilar para estancias turísticas?

Desde el año 2015 pueden ser viviendas destinadas a estancias turísticas los siguientes tipos:

  1. Vivienda unifamiliar aislada: vivienda que no tiene otras viviendas contiguas y es la única en parcela en que se encuentra. No se consideran aisladas las viviendas independientes que se encuentren en edificios plurifamiliares (bloques de apartamentos y pisos) sometidos al régimen de propiedad horizontal. En consecuencia está prohibido comercializar estancias turísticas en este tipo de viviendas.*
  2. Vivienda unifamiliar entre medianeras. Una vivienda entre medianeras es aquella que está unida a otras por paredes laterales ciegas y comunes. Comunmente se trata de casas de pueblo unidas por una pared lateral. Para poder alquilarla se exige que sea la única vivienda en la parcela.
  3. Vivienda unifamiliares pareadas: son las que se encuentran en una misma parcela sujetas a un régimen de propiedad horizontal (adosados).

* Tras la reciente modificación de la Ley de Turismo en julio de 2017, se permite el alquiler de viviendas plurifamiliares (pisos) a turistas siempre que dichas viviendas cosntituyan la vivienda habitual del arrendador. Esta modificación autoriza a los propietarios de pisos a alquilar su propia vivienda, en la que residen la mayor parte del año, durante la temporada turística siempre que el alquiler sea inferior a 60 días y se cumplan el resto de requisitos.

 viviendas unifamiliares pareadas

viviendas unifamiliares pareadas

 Vivienda unifamiliar entre medianeras

Vivienda unifamiliar entre medianeras

 vivienda unifamiliar aislada

vivienda unifamiliar aislada

Las viviendas particulares que se arrienden como alojamiento turístico en cualquiera de las islas deben contar con unas instalaciones y equipamentos mínimos, exigidos por la normativa autonómica. Disponer de estas instalaciones es un requisito indispensable para todas las viviendas ya que en caso contrario no será posible registrar la vivienda y, por tanto, no se podrá alquilar como estancia turística. Los requisitos son los siguientes:

REQUISITOS DE LAS VIVIENDAS DESTINADAS A ALOJAMIENTO TURÍSTICO EN BALEARES

  1. Amueblada con todo el mobiliario, cubertería, menaje, electrodomésticos y todos los demás elementos necesarios para que el turista pueda hacer un uso inmediato de la vivienda.
  2. Con suministro permanente de agua (fría y caliente) y energía eléctrica suficientes para el uso de la vivienda durante las 24 horas del día y para toda la estancia de los turistas.
  3. Iluminación interior y exterior suficientes y algún sistema de iluminación de emergencia que puede ser automático o consistir en velas o linternas puestas a disposición del cliente.
  4. Ventilación en baños y dormitorios.
  5. Sistema de evacuación de aguas residuales.
  6. Persianas o cualquier otro sistema de oscurecimiento de las ventanas en los dormitorios.
  7. Extintores periodicamente revisados y acompañados de instrucciones en caso de incendio.
  8. Botiquín
  9. Capacidad máxima. Las viviendas podrán tener como máximo 6 dormitorios y 12 plazas. No se cuentan las plazas ocupadas por menores de 12 años. No se establece un número mínimo de plazas.
  10. Baños mínimos en función del número de plazas:
    • Entre 1 y 5 plazas: 1 baño
    • Entre 6 y 8 plazas: 2 baños
    • Entre 9 y 11 plazas: 3 baños
    • 12 plazas: 4 baños
  11. Póliza de seguro civil por un importe mínimo de 300.000 €, con una fianza máxima de 600 € por siniestro, que cubra la responsabilidad civil por daños corporales y materiales que puedan sufrir los usuarios de las viviendas durante sus estancias.
  12. Placa identificativa: será obligatorio colocar, en lugar destacado y visible de la vivienda, la placa identificativa normalizada en la cual figure el distintivo correspondiente a las estancias turísticas en viviendas (ETV), y el número de registro de la vivienda.
 Placa distintiva viviendas turísticas en Baleares

Placa distintiva viviendas turísticas en Baleares

Estos requisitos son indispensables y de cumplimiento obligatorio en todas las viviendas que se alquilen para alojamiento turístico. Sin embargo, el Decreto contempla también otras instalaciones que consideran opcionales y que servirán para evaluar con una puntuación más alta la vivienda. Puedes descargarte aquí el listado. 

1.2 SERVICIOS TURÍSTICOS MÍNIMOS

El arrendamiento de la vivienda debe servir para satisfacer las necesidades de alojamiento de turistas. Este requisito, aunque parece obvio, permite distinguir el arrendamiento de viviendas destinadas a alojamiento turístico de otros arrendamientos de vivienda de corta duración como el alquiler de temporada a estudiantes o a trabajadores o los contratos de duración superior a 2 meses. Estos arrendamientos se consideran arrendamientos de temporada y tienen un régimen distinto.

¿ Qué servicios turísticos debe ofrecer el alojamiento?

  • Servicio de limpieza periódica de la vivienda.
  • Ropa de cama, mantelería, toallas, cubertería, vajilla y cualquier otro menaje necesario para que la vivienda pueda usarse de manera inmediata, sin necesidad de que el cliente tenga llevar sus propios utensilios. Se colocará además, un juego de reposición de las toallas y ropa de cama.
  • Mantenimiento del interior y exterior de la vivienda.
  • Carteles informativos y manual de normas de uso de la vivienda que incluya un teléfono de atención al cliente 24 horas, un servicio de atención al cliente en horario comercial e instrucciones en caso de emergencia. Estos carteles se deben colocar en un lugar visible y deben estar en castellano, catalán y, al menos, una lengua extranjera.
  • Hojas de reclamaciones a disposición de los clientes. Puedes conseguir el modelo en la página web del Govern de Illes Balears pulsando aquí.

Estos servicios son obligatorios en toda vivienda que sirva de alojamiento a turistas. Se trata de las exigencias mínimas impuestas por la normativa sobre viviendas turísticas, pero nada impide que se puedan prestar otros servicios adicionales.

¿Puedo alquilar mi vivienda sin darme de alta en el Registro si ofrezco solo alguno de estos servicios?

No, siempre que ofrezcas alguno de los servicios turísticos en tu alojamiento de la vivienda se considerará un establecimiento de estancia turística y por tanto habrá obligación de registrarla.

  Imagen extraída de la web hundredrooms.com

Imagen extraída de la web hundredrooms.com

Además, debes tener en cuenta que SI LA VIVIENDA SE PROMOCIONA EN CANALES DE OFERTA TURÍSTICA se considerará automáticamente que es una vivienda turística. Esto quiere decir que siempre que se anuncie la vivienda en uno de estos canales la Administración va a considerar que es una vivienda para alojamiento turístico, sin fijarse en nada más. Como consecuencia habrá obligación de registrarla en el Registro de Empresas, Actividades y Establecimientos turísticos de Illes Balears. En caso contrario estarías ejerciendo una actividad ilegal y podrían sancionarte por publicidad ilítica.

¿Cuáles son los canales de oferta turística?

  • Agencias de viajes
  • Empresas que organizan actividades y servicios turísticos que incluyen alojamiento (escapadas, eventos de fin de semana,etc).
  • Canales en los que se ofrezca la posibilidad de reserva:
    • páginas web o apps de reserva,
    • anuncios en periódicos,
    • anuncios en google,
    • promoción en la radio o televisión
    • cualquier otro en el que se facilite teléfono o e-mail de reserva.

¿Siempre que la vivienda se anuncie en Internet se considera una promoción a través de canales de oferta turística?

No, quienes promocionen una vivienda a través de Internet podrán seguir alquilándola como vivienda vacacional a través de un contrato de arrendamiento de temporada, siempre que no se utilicen los considerados como canales de oferta turística. Sin embargo, hay que tener en cuenta que la lista que da el Govern de los canales de oferta turística no se considera una lista cerrada, por lo que puede que los anuncios publicados en otros canales u otras webs también acaben considerándose un canal de oferta turística. Tampoco se podrán utilizar en la publicidad palabras como "turístico", "vacacional" o términos similares. Conviene andarse con ojo. 

La Agencia Tributaria Illes Balears considera canal de comercialización turística cualquier página web. Esto significa que si la vivienda se anuncia en Internet deberá pagar el impuesto sobre estancias turísticas.

¿Y si anuncio la vivienda en carteles o por otros medios?

Los anuncios a través de otros medios publicitarios como carteles en fachadas o balcones, no se considerarán promoción a través de canales de oferta turística. 

2. CÓMO COMENZAR A ALQUILAR UNA VIVIENDA TURÍSTICA EN BALEARES

Una vez que has comprobado que tu vivienda reúne con los requisitos exigidos por el Decreto, para poder empezar a alquilarla legalmente deberás seguir los pasos que te describimos a continuación:

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PASO 1. CUMPLIMENTAR Y PRESENTAR LA "DECLARACIÓN RESPONSABLE DE INICIO DE ACTIVIDAD TURÍSTICA“ (DRIAT)

La Declaración Responsable es un documento en el que declaras que la vivienda cumple con todos los requisitos legales exigidos para poder ser arrendada como alojamiento para turistas y que te comprometes a que los siga cumpliendo durante todo el tiempo que permanezca alquilada. Esta declaración la haces bajo tu responsabilidad y afirmando que son ciertos los datos y documentos que pones a disposición de la Administración.

¿Cómo se presenta la declaración? 

Para presentar la declaración deberás cubrir el formulario de Declaración Responsable que encontrarás en la web de la Dirección General de Turismo de las islas Baleares junto con los siguientes documentos obligatorios:

DOCUMENTOS A PRESENTAR PARA EL REGISTRO DE LA VIVIENDA

  • Formulario de Declaración Responsable (DRIAT) cubierta en el modelo oficial.
  • DNI o cualquier otro documento identificativo válido. Si se presenta la declaración mediante representante habrá que aportar también una copia del poder.
  • Modelo del plan de modernización para las estancias turísticas debidamente rellenado.
  • Cuestionario del plan de calidad. Es un cuestionario obligatorio en el que deberás responder a unas preguntas sobre los servicios que ofrece tu vivienda y si cumple con determinados requisitos. Pulsa en el enlace para descargarlo.
  • Informe descriptivo en el que se debe indicar:
    • Datos del propietario: Nombre, NIF/NIE y dirección
    • Datos de la vivienda: dirección, número de teléfono o fax,correo electrónico y página web
    • Teléfono de asistencia 24 horas
    • Descripción de la vivienda: ubicación exacta, número de plazas, descripción de las habitaciones y de las instalaciones de la vivienda que incluya los metros de superficie
    • Planos de la vivienda
    • Declaración del cumplimiento de los requisitos mínimos
    • Declaración de que se dispone de la cédula de habitabilidad y de póliza de seguro
  • Justificante o cualquier otra acreditación del pago de la tasa, cuando sea obligatorio su pago. Puedes ver la lista de tasas y su importe aquí.
  • Declaración en la que se indica que el arrendamiento turístico no está prohibido por los estattos de la Comunidad: solo para viviendas unifamiliares pareadas sometidas a régimen de propiedad horizontal.
  • Cualquier otra información sobre la vivienda que se pueda considerar relevante.

¿Dónde se presenta la Declaración Responsable?

Una vez rellenado el formulario, tendrás dos opciones para presentar tu declaración:

DRIAT
  • En las oficinas de registro:
  • en Mallorca en el Registro General de Empresas, Actividades y Establecimientos turísticos de las Illes Balears y en el registro insular de Mallorca.
  • en el resto de islas: en los Consejos insulares
  • Además, también se podrá presentar en el en los registros de los municipios adheridos al Convenio Marco de Oficinas Integradas (consulta aquí las direcciones).
  • Por Correo: en sobre abierto dirigido a cualquiera de las oficinas mencionadas en el punto anterior. Al enviarlo deben entregarte un justificante en el que figure la fecha y hora de la presentación y el registro al que se dirige. Esto es muy importante porque desde que presentes la declaración responsable ya podrás comenzar a alquilar la vivienda.
  • Online: pese a que la normativa sobre viviendas prevé la posibilidad de presentar la declaración responsable electrónicamente, el Govern todavía no ha habilitado el trámite electrónico, por lo que de momento no es posible presentar la declaración a través de Internet.

¿Qué pasa si no se presenta?

Si no se presenta la declaración responsable y se prestan servicios de alojamiento turístico se considerará estás ejerciendo una actividad clandestina que puede ser calificada de infracción grave o muy grave, según los casos, y que se sanciona con multas que van desde los 4.000€ hasta los 40.000€. Las mismas sanciones se aplicarán cuando se haga publicidad la vivienda sin haber presentado la declaración responsable, lo que se considera una oferta ilegal. Además de las sanciones económicas, la Administración de turismo puede imponer otras sanciones accesorias como el cierre temporal del establecimiento.

PASO 2. INSCRIPCIÓN DE LA VIVIENDA EN EL REGISTRO DE EMPRESAS Y ACTIVIDADES Y ESTABLECIMIENTOS TURÍSTICOS INSULAR 

Esta inscripción la hace la propia Administración turística de oficio una vez recibida la declaración responsable. Tú no tendrás que hacer nada.

PASO 3. PREPARA UN BUEN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 

El contrato es uno de los elementos más importantes a tener en cuenta, ya que no solo es obligatorio, sino que es el instrumento que va a regir las relaciones entre tu cliente y tú.

¿Por qué es importante elaborar un buen contrato de arrendamiento?

Son varios los motivos por los que debes prestar especial atención a la redacción del contrato de arrendamiento que firmarás con tus clientes. Desde meteteentusasuntos.es te aconsejamos que tengas un contrato bien redactado y disponible para entregar a los clientes antes de empezar a anunciar tu vivienda. De esta manera, cuando recibas a los primeros clientes podrás formalizar el arrendamiento mediante la firma del contrato y te garantizarás que no haya incumplimientos.

5 razones por las que debes prestar atención al contrato de arrendamiento

  1. Evita impagos o desacuerdos en el precio: con la firma del contrato te aseguras de que tu cliente conoce y acepta el precio acordado. Así podrás evitar posibles desacuerdos futuros en el precio (por ejemplo, si quisiera pagar menos porque reservaron para 4 personas y finalmente solo se alojaron 3).
  2. Además, en el caso de que el cliente no pague, el contrato es título suficiente para reclamar la deuda ante los Tribunales de manera muy sencilla y sin tener que presentar ninguna otra documentación.

  3. Evita pérdidas por cancelaciones: tener un contrato bien redactado (mejor si lo hace un profesional) te ayudará a no tener pérdidas en caso de cancelación por parte de los usuarios. En el contrato se podrá establecer que los clientes deberán entregar un anticipo en el momento de la reserva y que, para el caso de cancelación, tengas derecho a retenerle un % de lo que hayan abonado como anticipo.
  4. Evita sobreocupación de la vivienda: En el contrato figurará también el número de ocupantes para los que se hace la reserva de alojamiento con lo que te asegurarás de que no se alojen en la vivienda más personas de las pactadas en el contrato. En caso contrario, se trataría de un incumplimiento por parte del cliente y podrías reclamarle una indemnización o incluso desistir del contrato y hacerle abandonar la vivienda.
  5. Evita destrozos o desperfectos en la vivienda, muebles o enseres: En el contrato se recogerá también las obligaciones y normas de comportamiento de los clientes en el uso de la vivienda y de los muebles y demás cosas que se encuentren en ella. En el caso de que el cliente incumpla algunas de estas normas (ruídos en horas no permitidas, destrozo de mobiliario, robo o hurto de algún utensilio…), el contrato podrá contener una previsión destinada a hacerle abonar el importe correspondiente al desperfecto, a reponer lo que hubiese sustraído o incluso a pagar alguna indemnización.
  6. Evita sanciones de la Administración: El Decreto exige que se firme un contrato de arrendamiento con toda persona que arriende la vivienda. Ese contrato debe contener todos los datos exigidos en el propio Decreto y debe ser conservado durante un año, por si la Administración lo requiere. El incumplimiento de estas exigencias supone incurrir en responsabilidad administrativa.

¿Cómo redactar el contrato? El peligro de copiar una plantilla de internet

El contrato de arrendamiento de vivienda turística es un contrato de arrendamiento complejo. Esto se debe a que en materia de Turismo cada Comunidad Autónoma tiene su propia legislación con requisitos y exigencias propios y distintos de los de otras comunidades, por lo que un contrato perfectamente válido y ajustado a la legalidad en Madrid puede no serlo en Mallorca. 

El contrato de arrendamiento debe estar adaptado a las exigencias legales de la Comunidad Autónoma en que se encuentre la vivienda y, además, a las particularidades y características concretas de tu vivienda y de los servicios turísticos que ofreces. Copiar un modelo de contrato de arrendamiento conseguido en Internet puede tener importantes consecuencias negativas para ti. Por un lado, es muy probable que se trate de un contrato genérico que no incluya las previsiones exigidas para las estancias turísticas en viviendas en las Islas Baleares y, por otro lado, puede tratarse de un contrato antiguo, que no se haya actualizado y no se encuentre adaptado a los recientes cambios legislativos en materia de turismo.

En meteteentusasuntos.es hemos elaborado un contrato de arrendamiento de vivienda turística adaptado a la Ley 8/2012, de Turismo de las Islas Baleares y en el Decreto 20/2015 de 17 de abril, por el que se establece la regulación y clasificación de las empresas y de los establecimientos turísticos en las Islas Baleares, completamente actualizado y que podrás personalizar con tus propios datos. 


 
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¿Cómo se debe celebrar el contrato?

El contrato de arrendamiento deberá ir firmado por el cliente (turista) y por ti. Te recomendamos que el contrato contenga las firmas no solo al final, sino también en cada una de sus hojas (en los márgenes), así podrás probar que el cliente aceptó íntegramente el contenido del contrato en caso de que surjan conflictos. De cada contrato se deberán firmar dos copias, una para el cliente y otra que deberás conservar en tu poder durante, al menos, un año por si la Administración Autonómica te la solicita.

PASO 4. YA PUEDES EMPEZAR A ALQUILAR TU VIVIENDA A TURISTAS

Una vez presentada la Declaración Responsable junto con la documentación exigida ya puedes empezar a arrendar la vivienda de forma legal, sin necesidad de esperar respuesta por parte de la Administración.

Cuando la administración haya procesado la declaración responsable y una vez comprobado que reúne los requisitos, recibirás la Resolución en la que se te comunicará que tu vivienda ya consta inscrita en el Registro y se te asignará un código. Este código será el que identifique tu vivienda y, a partir de que lo recibas deberás hacerlo constar en toda publicidad que hagas del alojamiento. Además, el código de registro debe aparecer en la placa identificativa que debes colocar en un lugar visible en el exterior de la vivienda.

 

3. IMPUESTOS EN EL ALQUILER DE VIVIENDAS PARTICULARES PARA ALOJAMIENTO TURÍSTICO

Los alquileres de viviendas particulares para el alojamiento de turistas están sujetos al pago de tres impuestos: 

  1. Impuesto sobre estancias turísticas en viviendas (impuesto autonómico)
  2. Impuesto del Valor Añadido (IVA)
  3. Impuesto de la Renta de las personas Físicas (IRPF)

A continuación te explicamos en que casos se debe tributar en cada impuesto y las cantidades que tendrás que declarar e ingresar a la Agencia Tributaria.

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3. 1 IMPUESTO BALEAR SOBRE ESTANCIAS TURÍSTICAS EN VIVIENDAS

En la Comunidad autónoma de Baleares, el alquiler de viviendas privadas para alojamiento turístico está gravado por el impuesto sobre estancias turísticas en viviendas. Este impuesto autonómico se deberá abonar cuando:

  • la vivienda esté inscrita en el registro de turismo de las Illes Balears,
  • en la vivienda se presten servicios hoteleros o servicios propios de un apartamento turístico,
  • la vivienda se promocione a través algún canal de oferta turística y la duración del arrendamiento sea inferior a dos meses. Se consideran canales de comercialización turística: las agencias de viaje, las centrales de reserva, las páginas web, las agencias inmobiliarias o cualquier sistema que ponga las viviendas a disposición de potenciales clientes.

Es suficiente que se dé uno de estos supuestos para que la vivienda quede sujeta al impuesto sobre estancias turística, aunque no esté inscrita en el Registro.

¿Quién está obligado a tributar por el impuesto?

La persona (física o jurídica) que realice la explotación de la vivienda sea o no el propietario de la misma. Se considera persona explotadora a quien aparece como arrendador en el contrato de arrendamiento firmado con los clientes.

¿Cómo se tributa?

El impuesto sobre estancias turísticas es un impuesto indirecto, que funciona de manera similar al IVA. Esto quiere decir que el propietario o explotador de la vivienda deberá cobrar el impuesto al contribuyente (el turista) y posteriormente ingresarlo en la Hacienda Tributaria de Illes Balears.

¿Cuánto se debe cobrar al cliente y cómo se le exige el tributo?

La tarifa que se deberá exigir al cliente (turista) varía en función del número de días de estancia y de si es temporada alta o baja. La cantidad a cobrar será por persona y día según la siguiente tabla oficial:

temporada.png

Esta cantidad se incluirá en la factura que se entregue al cliente indicando de forma separada del resto de conceptos facturados la cantidad exigible y las cuotas aplicadas. 

 

¿Cómo se calcula la cuota anual a ingresar en la Agencia Tributaria?

La cuantía anual del impuesto que hay que ingresar varía en función del número de días en los que la vivienda está disponible para ser arrendada durante elaño. Lo relevante son los días en que la vivienda se ofrece a los turistas para ser arrendada, con independencia de si está efectivamente ocupada o no.

Para calcular la cuota anual sigue estos pasos:

PASO 1. Calcular el número de plazas que tributan

EJEMPLO

Una familia de 4 miembros (dos adultos y dos niños de 12 y 17 años) se aloja en la vivienda durante 12 días en el mes de agosto, ¿cuánto deben pagar por el impuesto de estancias turísticas?

  • el niño de 12 años no deberá pagar nada, puesto que está exento.
  • Los dos adultos y el otro menor (de 17 años) deberán abonar cada uno:
    • por los primeros 8 días, 1 € al día= 8 € por persona
    • por los 2 días restantes, 0,5 € al día= 1€ por persona
    • Total= 9 € por persona

La familia deberá abonar un total de 27€ (9 €/persona x 3 personas)

Este paso consiste en calcular por cuantas de las plazas disponibles en la vivienda se debe tributar. Esto se hace porque no todas las plazas tributan, ya que algunas se entiende que las ocuparán menores de 16 años, que no tienen obligación de tributar. Para calcular el número de plazas que tributan se aplicará la siguiente fórmula:

Número de plazas disponibles [(número de plazas disponibles 2) x 0,65]

Veamos un ejemplo:

EJEMPLO

Se alquila a turistas una vivienda unifamiliar con 4 plazas disponibles, ¿por cuántas plazas hay que tributar?

Las plazas que tributan son: 4- [(4-2) x 0,65] = 2,7 plazas

PASO 2. Determinar periodo anual de explotación de la vivienda

El periodo anual de explotación es el número de días que la vivienda está disponible para ser arrendada durante el año. No es el número efectivo de días en los que ha sido arrendada, sino el número de días potenciales en los que podría ser arrendada, haya estado ocupada o no.

Por ejemplo, si la vivienda ha estado disponible para ser alquilada por clientes los meses de junio, julio, agosto y septiembre, el periodo anual de explotación será de 122 días.

PASO 3. Aplicar las tablas de módulos

 Datos extraídos del Decreto 35/2016, de 23 de junio, por el que se desarrolla la Ley del impuesto sobre estancias turísticas.

Datos extraídos del Decreto 35/2016, de 23 de junio, por el que se desarrolla la Ley del impuesto sobre estancias turísticas.

Una vez conocemos el número de plazas que deben tributar y el periodo de explotación solo quedará aplicar las tablas oficiales para conocer la cuota anual que habrá que pagar por plaza. Esto nos dará como resultado la cantidad que hay que pagar por cada una de las plazas de que dispone la vivienda.

PASO 4. Multiplicar la cuota anual por plaza por el número total de plazas para conocer la cuota total.

EJEMPLO

Una vivienda con 4 plazas se arrienda durante los meses de junio, julio, agosto y septiembre.

PASO 1. Calculamos el número de plazas que tributan:

4 – ((4-2) x 0,65)= 2,7 plazas

PASO 2. Determinamos el periodo de explotación (número de días que la vivienda ha estado disponible para ser alquilada)= 122 días (4 meses)

PASO 3. Aplicamos las tablas de módulos para conocer la cuota anual por plaza= 68 €/plaza

PASO 4: multiplicamos la cuota anual por plaza por el número total de plazas que tiene la vivienda, lo que nos dará como resultado la cuota total a pagar:

Cuota anual total: 68 €/plaza x 2,7 plazas = 183,60€
 

3.2. IMPUESTO VALOR AÑADIDO (IVA)

El arrendamiento de vivienda amueblada está sujeto a IVA siempre que junto con el alojamiento se presten "servicios complementarios propios de la industria hotelera". Si no se prestan este tipo de servicios la actividad estará exenta de IVA.

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¿Qué servicios se consideran propios de la industria hotelera?

La Ley del IVA menciona a modo de ejemplo los servicios de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos. Sin embargo, se entenderán incluidos todos aquellos servicios adicionales que vayan más allá del simple arrendamiento del inmueble con los bienes o enseres incluidos en él.

SERVICIOS COMPLEMENTARIOS PROPIOS DE LA INDUSTRIA HOTELERA

  • Servicios de atención permanente a los clientes (atención telefónica permanente, recepciones, instalaciones de atención al cliente ...)
  • Limpieza del inmueble y cambio de toallas y ropa de cama. El servicio de limpieza debe ser periódico y se debe prestar durante el alojamiento.
  • No se considera servicio complementario a los efectos de aplicación del IVA la limpieza de la vivienda a la entrada y salida de nuevos clientes ni el cambio de sábanas y toallas. Tampoco se considerará servicio de propio de la industria hotelera la limpieza de pasillos, entradas y zonas comunes, incluso durante la estancia de los turistas.

  • Servicios de desplazamiento: cesión de vehículos, servicios de autobús, étc.
  • Custodia de maletas
  • Servicio de comidas
  • Otros servicios que impliquen ofrecer al cliente una atención que va mas alla de simplemente ceder el inmueble.

En resumen, siempre que la cesión de la vivienda incluya alguno de los servicios mencionadas en la tabla anterior, habrá que tributar por el IVA, incluyendo en la factura que se entregue al cliente un resumen detallado de los precios del alojamiento más la cantidad que corresponda al IVA (indicado el % aplicable).

¿Si mi vivienda está inscrita en el Registro de Empresas Turísticas de Baleares significa que tengo que pagar IVA?

No, el simple hecho de que la vivienda sea considerada una vivienda de estancia turística y, por tanto, deba ser inscrita en el Registro no implica necesariamente que siempre se den los supuestos de sujeción al impuesto. Como explicábamos, solo será obligatorio tributar por el IVA cuando se presten servicios propios de la industria hotelera. 

¿Cuál es el porcentaje de IVA?

El tipo de gravamen, es decir, el % de IVA que habrá que aplicar, varía según quien sea la persona que realiza el contrato con el cliente que arrienda la vivienda. Podemos distinguir 3 supuestos:

a. La contratación se hace de forma directa entre tú y el cliente.

Si tú como propietario arriendas la vivienda directamente a los clientes, sin intermediarios, se aplicará el tipo de IVA reducido del 10%. En la factura que entregues al cliente deberás incluir, junto con las cantidades cobradas por el alojamiento y otros servicios, el importe correspondiente al IVA, de forma clara y que permita al cliente identificar qué cantidades que corresponden a cada concepto.

Trimestralmente tendrás que presentar el modelo 303 de la declaración de IVA. El modelo se presenta entre el 1 y el 15 de los meses de abril, julio y octubre. El resumen anual se presentará cada año entre el día 1 y 25 de enero.

b. La contratación se hace a través de una empresa gestora

Si has contratado a una empresa gestora y es la empresa la que contrata con el cliente a tu nombre sin que exista contacto directo entre tú y el cliente, será la empresa la encargada de repercutir el IVA al cliente y de ingresar el importe correspondiente a la Agencia Tributaria. La empresa gestora aplicará a la factura que entregue al cliente el IVA reducido del 10% si el alojamiento incluye servicios hoteleros, si no los incluye la actividad está exenta de IVA.

c. La contratación se hace por mediación de un agente u otro intermediario

En este supuesto el contrato se realiza a nombre del propietario, que es quien contrata con el cliente, pero es un agente el que ha conseguido a los clientes y el que ha mediado en la contratación. Como propietario deberás pagar al agente la cantidad pactada por la prestación de sus servicios. A esta cantidad se le sumará el IVA del 21%, por la que deberá tributar el propio agente. Además, puesto que la contratación se hace entre tú como propietario y el cliente directamente, en la factura que emitas deberás incluir el 10 % de IVA y presentar la declaración trimestral según el modelo 303.

Recuerda que solo se tributará por el IVA si se prestan servicios propios de la industria hotelera. Si no se prestan estos servicios la actividad está exenta.
 

3.3 IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FÍSICAS (IRPF)

En la declaración anual de la Renta de las Personas Físicas siempre se deberán declarar los ingresos obtenidos del alquiler de la vivienda turística. Estos ingresos, pueden tener distinto régimen y, por tanto, distintas deducciones. Los ingresos por el alquiler de vivienda turística pueden tributar como rendimientos de actividades económicas o como rendimientos del capital inmobiliario.

mallorca casa vacaciones

¿Cómo tributan los ingresos obtenidos por el alquiler de vivienda de uso turístico en el IRPF?

Los ingresos por el alquiler de vivienda de uso turístico pueden tributar de como rendimientos de actividades económicas o como rendimientos del capital inmobiliario. Los rendimientos tributarán en el IRPF como rendimientos de actividades económicas cuando el arrendamiento se realiza teniendo el propietario, al menos, un empleado o persona contratada con contrato laboral a jornada completa o, cuando junto con el alquiler de la vivienda, se prestan servicios propios de la industria hotelera (limpieza, cambio de ropa de cama...). En los demás casos, los ingresos tributarán como rendimientos del capital inmobiliario.

¿Qué ingresos debo declarar y qué me puedo deducir?

Deberás declarar los rendimientos netos, es decir, los ingresos totales obtenidos por el arrendamiento menos los gastos necesarios para obtenerlos. Son gastos deducibles:

    Gastos deducibles en el IRPF

  • gastos de conservación o reparación del inmueble (no se incluyen los gastos de obras de mejora)
  • cuotas de hipoteca
  • gastos de comunidad
  • gastos de luz, electricidad, gas y otros suministros
  • Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)
  • tasas municipales de basuras
  • anuncios, contratación de agencias mediadoras...
  • todos los demás gastos que puedas justificar y que se relacionen directamente con el arrendamiento.

Estos gastos solo serán deducibles durante el tiempo en que la vivienda se encuentre arrendada. En los periodos en que la vivienda se encuentre desocupada no es posible aplicar la deducción.

EJEMPLO

Juan arrienda su vivienda a turistas los meses de julio, agosto y septiembre por lo que obtiene una renta total de 1500€. Juan paga al año 80 € de tasa municipal por recogida de basuras, 400 € de IBI y 150 € de mantenimiento de servicios de agua y electricidad (Total gastos= 630€)

¿Cuánto se puede deducir?

Juan alquila la vivienda durante tres meses, es decir, durante un cuarto del año, por lo que se podrá deducir la cuarta parte de los gastos:
630€/ 4= 157,5 €

¿Por qué cantidad debe tributar?

Tributará por 1342,5€ como rendimientos del capital inmobiliario
1500€ (ingresos) - 157,5€ (gastos deducibles)= 1.342,5 €

¿Y qué pasa durante el tiempo que la vivienda no está alquilada? ¿Hay que tributar?

Si, ya que la Agencia Tributaria grava a todo propietario que posee una segunda vivienda. En este caso, como no ha habido ingresos el rendimiento se calcula según el valor catastral de la vivienda. El cálculo se hace calculando el 2% del valor catastral (o el 1,1 % si el valor catastral se fijó antes del año 2005) y prorrateando la cantidad resultante entre el número de días en que la vivienda no ha estado alquilada.

EJEMPLO

Juan ha alquilado su vivienda durante los meses de julio, agosto y septiembre obteniendo un total de 1.500 € de renta. El resto de meses, la vivienda no ha sido alquilada. La vivienda tiene un valor catastral de 200.000€.

¿Cuánto debe tributar?

Por los meses de julio, agosto y septiembe → declarará los ingresos netos (ingresos - gastos deducibles)

Por los meses restantes:

  1. Calculamos el 2% del valor catastral
  2. 200.000 /0,02= 4.000€ → esta cantidad es el rendimiento anual que Hacienda considera que le ha dado a Juan su segunda vivienda.
  3. Calculamos el valor de prorrateo aplicable (días en que la vivienda ha permanecido vacía/ días del año)
  4. 270 días (9 meses) /365 = 0,74
  5. Aplicamos el valor de prorrateo al rendimiento anual
  6. 0,74 x 4.000= 2.960 €
Juan tendrá que declarar por los meses en que la vivienda no ha sido alquilada un en total de 2.960€

La Administración Tributaria está llevando a cabo desde hace ya unos años una intensa actividad de investigación de los arrendamientos clandestinos. Si Hacienda descubre ingresos obtenidos por el arrendamiento de viviendas que no han declarados obligará a tributar por ellos llegando a imponer sanciones tributarias de hasta el 50 % del valor de todo lo no declarado.


 
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