Alquiler de vivienda de uso turístico en Galicia

¿Qué viviendas se deben registrar en Galicia? ¿Cuáles son los requisitos para alquilar una casa en vacaciones o Semana Santa? ¿Es necesario tener algún seguro para alquilar la vivienda a turistas? ¿Tengo que pagar impuestos por alquilar mi casa de verano? Resolvemos tus dudas y te explicamos la nueva normativa sobre viviendas de uso turístico en la Comunidad Autónoma de Galicia.

 
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Las vivendas de uso turístico

El pasado año se aprobó el nuevo decreto autonómico que regula el alquiler de viviendas y apartamentos turísticos en la Comunidad Autónoma de Galicia. El nuevo Decreto va dirigido a regularizar la situación de aquellos pisos y casas particulares que se venían alquilando en periodos concretos como Semana Santa, Carnaval o verano, pero que podían ser utilizadas también como vivienda habitual o segunda vivienda por los propietarios en otras épocas del año. Estas viviendas pasan a ser consideradas viviendas de uso turístico por la nueva normativa turística y se establecen nuevos requisitos y obligaciones para los propietario que deseen seguir alquilando su vivienda:

1. REQUISITOS DE LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO EN GALICIA

La nueva normativa sobre turismo de la Comunidad Autónoma obliga a los propietarios de viviendas destinadas al alquiler turístico a inscribirlas en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Galicia. Desde mayo de 2017, todas las viviendas particulares que se alquilen a turistas en alguna época del año, ya sea verano o cualquier otra época como Semana Santa o Carnaval, deberán presentar la Declaración Responsable de inicio de Actividad ante la Xunta y pagar la tasa correspondiente para poder alquilar legalmente su vivienda. 

¿Qué viviendas se consideran "viviendas de uso turístico" y se deben registrar?

El Decreto 12/2017 de viviendas de uso turístico obliga a la inscripción de aquellas casas y pisos pertenecientes a particulares y ubicados en suelo residencial en cualquiera de las provincias de la Comunidad Autónoma de Galicia que cumplan con los siguientes requisitos:

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Son viviendas de uso turístico las cedidas a terceras personas, de manera reiterada y a cambio de contraprestación económica, para una estancia de corta duración, amuebladas y equipadas en condiciones de inmediata disponibilidad y con las características previstas en este decreto. La cesión de este tipo de viviendas será de la totalidad de la vivienda, sin que se permita la cesión por estancias.
— art. 5 DECRETO 12/2017

Según ésta definición, se consideran viviendas de uso turístico y deben ser registradas las viviendas que cumplan con estos requisitos:

  • Se alquila de manera reiterada: solo se considerará que se trata de una vivienda de uso turístico cuando se alquile al menos dos veces al año. Si alquilas tu vivienda exporádicamente no tendrás obligación de registrarla.

  • Se alquila entera: en Galicia no se permite alquilar las viviendas de uso turístico de manera parcial, ni hacer coincidir en la vivienda a personas con las que se hayan firmado contratos diferentes. Tampoco está permitido el alquiler por habitaciones. Para alquilar la vivienda por habitaciones se debe celebrar un contrato de arrendamiento por temporadas.

  • Se cede a cambio de un precio: es imprescindible que el alojamiento se oferte a cambio de un precio, es decir, que se cobre al turista por alojarse en la vivienda. Quedan excluidos, por tanto, los intercambios de casas en vacaciones o las modalidades de alojamiento gratuito (ej. "Couchsurfing").

  • Se alquila de manera temporal y para estancias de corta duración de menos de 30 días: una de las características esenciales de las viviendas de uso turístico es que solo se alquilan de manera temporal, normalmente en determinadas épocas del año que suelen coincidir con las épocas de mayor afluencia turística como verano, Semana Santa o alguna festividad. Para ser consideradas como viviendas de uso turístico deberán alquilarse, tal y como dice el Decreto, para estancias "de corta duración" entendiendo por tales las que sean inferiores a 30 días consecutivos.

¿Significa eso que no puedo alquilar mi vivienda más de un mes?

Podrás alquilar la vivienda en cualquier época del año y durante el  tiempo que desees siempre que la alquiles a distintas personas y por periodos cortos de tiempo (menos de 30 días seguidos) a cada uno. Evidentemente, no es necesario que transcurra tiempo alguno entre uno y otro inquilino y es perfectamente válido que la vivienda esté alquilada más de 30 días seguidos, siempre que sea por diferentes personas.

Y si quiero alquilar mi vivienda por periodos más largos ¿qué puedo hacer?

Si quieres alquilar la vivienda por periodos superiores al mes de manera habitual (por ejemplo, todo el verano) lo que debes realizar es un contrato de temporada y no un contrato de vivienda turística. En este caso no será necesario registrar la vivienda.

NO SON VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO
  • las que se arrienden por más de 1 mes a la misma persona. Estos arrendamientos se rigen por el contrato de arrendamiento de temporada.
  • las que se ceden gratuitamente. Ej. “Couchsurfing”;
  • las viviendas situadas en el ámbito rural;
  • los bloques de apartamentos, pisos, chalets o similares que se arrienden de manera profesional.
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Las viviendas turísticas que se registren en Galicia, deben tener, además, los siguientes servicios e instalaciones disponibles para el turista:

INSTALACIONES Y SERVICIOS OBLIGATORIOS DE LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO EN GALICIA

  1. Muebles y electrodomésticos. Además, debe estar equipada con todo el mobiliario, cubertería y menaje necesarios para que el turista pueda hacer un uso inmediato de la vivienda sin tener que llevarse sus propios enseres.
  2. Calefacción en todas las habitaciones durante toda la estancia de los clientes. Este requisito no es obligatorio si la vivienda solo se alquila en los meses de verano (entre junio y septiembre).
  3. Teléfono de atención al cliente 24 horas para atender cualquier incidencia.
  4. Servicio de asistencia y mantenimiento de la vivienda
  5. Seguro de responsabilidad civil que cubra los daños tanto materiales como personales, que puedan sufir las personas que se alojen en la vivienda.
  6. Hojas de reclamaciones. Será obligatorio tener de hojas de reclamaciones a disposición del cliente y colocar un cartel en el interior de la vivienda informando al turista de la existencia de hojas de reclamaciones a su disposición. Puedes conseguir el modelo oficial aprobado por el Instituto Galego de Consumo aquí.

En resumen, si tienes una vivienda en A Coruña, Lugo, Orense o Pontevedra que se encuentra amuebladas (con muebles, electrodomésticos y todos los demás enseres) y quieres alquilarla de manera temporal a turistas para estancias de corta duración (menos de 30 días) tu vivienda se considerará una vivienda de uso turístico siempre que se cobre un precio por el alojamiento y se alquile, al menos, dos veces al año.

2. CÓMO EMPEZAR A ALQUILAR LA VIVIENDA

Una vez que has comprobado que tu vivienda reúne con los requisitos exigidos por el Decreto de viviendas de uso turístico, para poder alquilar la vivienda legalmente deberás seguir los pasos que te describimos a continuación: 

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PASO 1. CUMPLIMENTAR Y PRESENTAR LA "DECLARACIÓN RESPONSABLE DE INICIO DE ACTIVIDAD “ Y PAGO DE LAS TASAS

Antes de empezar a alquilar la vivienda debes presentar una Declaración Responsable de Inicio de Actividad. La Declaración Responsable es un documento en el que declaras que la vivienda cumple con todos los requisitos legales exigidos para poder ser arrendada como vivienda de uso turístico. Esta declaración la haces bajo tu responsabilidad y afirmando que son ciertos los datos que pones a disposición de la Administración.

Con carácter previo y para poder presentar la declaración responsable deberás pagar la tasa oficial (56, 26 € para el año 2017).  Puedes obtener más información sobre el pago de la tasa aquí.

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¿Cómo y dónde se presenta la declaración? 

Para presentar la declaración deberás cubrir el formulario oficial disponible en la sede electrónica de la Xunta de Galicia. Una vez cubierto, tendrás dos opciones para presentar tu declaración:

  • Online: si dispones de certificado digital puedes presentar la declaración telemáticamente a través de la sede electrónica de la Xunta de Galicia.

  • Presencial: Si no tienes certificado digital, deberás cubrir el formulario, imprimirlo y presentarlo en el área provincial de la Agencia de Turismo de Galicia de la provincia en que se encuentre la vivienda:

  • A Coruña: r/ Vicente Ferrer, nº 2 - CP 15008
  • Lugo: r/ Ronda de Muralla, nº 70 - CP 27071
  • Ourense: r/ Curros Enríquez, nº 1-4º CP - 32003
  • Pontevedra: r/ Fernández Ladreda,nº 43- CP 36003
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¿Tengo que presentar algún otro documento?

No, solo tendrás que presentar la declaración, puesto que ésta ya incluye tus datos y los de la vivienda. Sin embargo, en la declaración responsable tendrás que declarar que dispones de los siguientes documentos:

  • Licencia de primera ocupación, cédula de habitabilidad o certificado municipal que acredite que la edificación reúne las condiciones técnicas y urbanísticas para su destino como vivienda.

  • Certificado de Eficiencia Energética

  • Título o contrato que pruebe la titularidad de la vivienda (ej. escritura de compraventa)

  • Póliza de seguro de responsabilidad civil.

  • Si la vivienda se alquila por persona distinta del propietario también habrá que tener el título o poder por el que el propietario le autoriza a llevar a cabo la actividad.

¿Y qué pasa si mi vivienda no dispone de licencia de primera ocupación?

Si tu vivienda es de construcción antigua, es posible que no cuente con licencia de primera ocupación, ya que antiguamente era frecuente que no se expidiesen. En este caso, antes de presentar la Declaración Responsable deberás solicitar al Concello un informe en el que se determine que la vivienda no es considerada ilegal a efectos urbanísticos por el Concello. Para solicitar este informe deberás dirigir una instancia al área de Urbanismo del Ayuntamiento de la localidad donde se encuentre la vivienda que deseas registrar. El coste de este trámite es de unos 65 €, aunque dependerá de cada Ayuntamiento.

¿Y si no tiene Certificado de Eficiencia Energética?

El Certificado de Eficiencia Energética es obligatorio para poder alquilar la vivienda y debe incluirse en el contrato de alquiler que firmes con los inquilinos. Si la vivienda no dispone de Certificado deberás contratar a un profesional para que inspeccione la vivienda y expida el certificado.

Si la vivienda que vas a alquilar pertenece a una comunidad de propietarios (un piso, por ejemplo) es muy probable que el edificio ya cuente con Certificado de Eficiencia Energética. En ese caso deberás solicitar una copia al Presidente o Secretario, si no dispones de una. Si la vivienda es una casa independite y no dispones de Certificado puedes consultar la web www.certificadosenergéticos.com para obtenerlo.

Estos documentos no se presentan salvo que la Administración turística los solicite, pero es obligatorio tenerlos, ya que la Administración puede comprobarlo.

¿Qué ocurre si no se presenta la declaración responsable?

En Galicia alquilar una vivienda para uso turístico sin presentar la correspondiente declaración responsable se considera una infracción administrativa grave sancionada con multas que van desde  los 901 a los 9.000 euros. Se impondrá la misma sanción si la declaración contiene datos falsos. 

PASO 2. INSCRIPCIÓN DE LA VIVIENDA EN EL REGISTRO DE EMPRESAS Y ACTIVIDADES TURÍSTICAS DE LA COMUNIDAD AUTÓNOMA

Una vez presentada la declaración responsable el área provincial de la Agencia de Turismo de Galicia inscribirá la vivienda en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de la Comunidad Autónoma de Galicia (REAT) en el plazo máximo de 15 días. Una vez inscrita la vivienda, la Agencia de Turismo te te enviará un informe comunicándote que la vivienda ya consta inscrita y los datos de inscripción de la misma. 

PASO 3. PREPARA UN BUEN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 

Antes de empezar a alquilar la vivienda es imprescindible que prepares un buen contrato de arrendamiento. El contrato es uno de los elementos más importantes a tener en cuenta pues es el instrumento que va a regir las relaciones entre tú y el inquilino.

¿Por qué es importante elaborar un buen contrato de arrendamiento?

Son varios los motivos por los que debes prestar especial atención a la redacción del contrato que firmarás con tus inquilinos. Desde meteteentusasuntos.es te aconsejamos que tengas un contrato bien redactado y disponible para entregar a los inquilinos- turistas antes de empezar a anunciar tu vivienda. De esta manera, cuando recibas a los primeros turistas podrás formalizar el arrendamiento mediante la firma del contrato y te garantizarás que no haya incumplimientos.

5 razones por las que debes prestar atención al contrato de arrendamiento

  1. Evita impagos o desacuerdos en el precio: con la firma del contrato te aseguras de que el inquilino conoce y acepta el precio acordado. Así podrás evitar posibles desacuerdos futuros en el precio (por ejemplo, si quisiera pagar menos porque reservaron para 7 días y finalmente solo se alojaron 5).
  2. Evita pérdidas por cancelaciones: tener un contrato bien redactado te ayudará a no tener pérdidas en caso de cancelación por parte de los usuarios. En el contrato se podrá establecer que los clientes deberán entregar un anticipo en el momento de la reserva y que, para el caso de cancelación, tengas derecho a retenerle un % de lo que hayan abonado como anticipo.
  3. Evita sobreocupación de la vivienda: en el contrato figurará también el número de ocupantes para los que se hace la reserva de alojamiento con lo que te asegurarás de que no se alojen en la vivienda más personas de las pactadas en el contrato. En caso contrario, se trataría de un incumplimiento por parte del inquilino y podrías reclamarle una indemnización o incluso desistir del contrato y hacerle abandonar la vivienda.
  4. Evita destrozos o desperfectos en la vivienda, muebles o enseres: el contrato recogerá también las obligaciones y normas de comportamiento de los inquilinos en el uso de la vivienda y de los muebles y demás cosas que se encuentren en ella. En el caso de que el inquilino incumpla algunas de estas normas (ruídos en horas no permitidas, destrozo de mobiliario, robo o hurto de algún utensilio…), el contrato podrá contener una previsión destinada a hacerle abonar el importe correspondiente al desperfecto, a reponer lo que hubiese sustraído o incluso a pagar alguna indemnización.
  5. Evita sanciones de la Administración incluyendo cláusulas en las que informes al usuario de la existencia de hojas de reclamaciones, del uso de sus datos de carácter personal en los libros registro y de las demás cuestiones de las que la Ley exige que informes al turista.
 

El peligro de copiar una plantilla de Internet

El contrato de arrendamiento de vivienda de uso turístico es un contrato de arrendamiento complejo. Esto se debe a que en materia de Turismo cada Comunidad Autónoma tiene su propia legislación con requisitos y exigencias propios y distintos de los de otras comunidades, por lo que un contrato perfectamente válido y ajustado a la legalidad en Madrid puede no serlo en Lugo.  El contrato de arrendamiento debe estar adaptado a las exigencias legales de la Comunidad Autónoma en que se encuentre la vivienda y, además, a las particularidades y características concretas de tu vivienda y de los servicios turísticos que ofreces. 

Copiar un modelo de contrato de arrendamiento conseguido en Internet puede tener importantes consecuencias negativas para ti. Por un lado, es muy probable que se trate de un contrato genérico que no incluya las previsiones exigidas para las viviendas de uso turístico en Galicia y, por otro lado, puede tratarse de un contrato antiguo, que no se haya actualizado y no se encuentre adaptado a los recientes cambios legislativos en materia de turismo. En meteteentusasuntos.es hemos elaborado un contrato de arrendamiento de vivienda turística adaptado al Decreto 12/2017 de 26 de enero, por el que se establece la ordenación de apartamentos turísticos, viviendas turísticas y viviendas de uso turístico en la Comunidad Autónoma de Galicia, completamente actualizado y que podrás personalizar con tus propios datos. 


 
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Recuerda que el contrato de arrendamiento deberá ir firmado por el inquilino (turista) y por ti. Te recomendamos que el contrato contenga las firmas no solo al final, sino también en cada una de sus hojas (en los márgenes), así  podrás probar que el inquilino aceptó íntegramente el contenido del contrato en caso de que surjan conflictos. De cada contrato se deberán firmar dos copias, una para el inquilino y otra que deberás conservar en tu poder durante, al menos, un año por si la Administración Autonómica te la solicita.

PASO 4. YA PUEDES EMPEZAR A ALQUILAR TU VIVIENDA

Una vez hayas presentado la Declaración Responsable de inicio de actividad y dispongas de un contrato que entregar a los inquilinos ya puedes empezar a arrendar la vivienda de forma legal, sin necesidad de esperar respuesta por parte de la Administración.

¿Existe alguna otra obligación una vez iniciada la actividad?

Si, debes tener un libro-registro de clientes donde anotes los datos de los clientes y las fechas de entrada y salida. Además, tendrás que rellenar un parte de entrada (también llamadas hojas-registro) por cada nuevo turista que se aloje en la vivienda y remitirlo a la Comisaria de Policía o Guardia Civil. Los partes de entrada deberán incluirse en el libro registro y conservarse durante un plazo de 3 años.

PARTE DE ENTRADA DE VIAJEROS

Para cumplimentar el parte de entrada debes rellenar el modelo oficial en el que se incluirán:
  • Datos de identificación del viajero (nombre y apellidos, DNI, sexo, nacionalidad y fecha de nacimiento)
  • Datos de identificación de la vivienda (código de registo en el Registo de Empresas y Actividades Turísticas de Galicia, datos del titular...)
  • Fecha de entrada

El parte de entrada tendrá que estar firmado por todos los demás ocupantes de la vivienda mayores de 16 años.

¿Dónde y cómo se presenta?

En la Comisaría de Policía o ante la Guardia Civil dentro de las 24 horas siguientes a la entrada de cada nuevo viajero. Dependiendo de en qué lolidad se encuentre la vivienda las comisarías de policía establecen cómo se deben presentar los datos (en papel acudiendo a la comisaría, por correo electrónico, etc)por lo que te aconsejamos que te informes en tu comisaría más cercana.

 

3. TRIBUTACIÓN EN EL ALQUILER DE VIVIENDAS TURÍSTICAS: IVA e IRPF

El alquiler de una vivienda para uso turístico está sujeto a dos impuestos: el IVA y el IRPF.  Sin embargo, mientras que siempre se declararán los ingresos en el Impuesto de la Renta, no todos los ingresos obtenidos por el alquiler deberán tributar en IVA. A continuación te explicamos cuando y cómo se debe tributar en cada caso.

3.1 IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FÍSICAS (IRPF)

En la declaración anual de la Renta de las Personas Físicas siempre se deberán declarar los ingresos obtenidos por el alquiler de la vivienda. Sin embargo, estos ingresos, pueden tener distinto régimen y, por tanto, distintas deducciones. 

¿Cómo tributan los ingresos obtenidos por el alquiler de vivienda de uso turístico en el IRPF?

Los ingresos por el alquiler de vivienda de uso turístico pueden tributar de como rendimientos de actividades económicas o como rendimientos del capital inmobiliario. Los rendimientos tributarán en el IRPF como rendimientos de actividades económicas cuando el arrendamiento se realiza teniendo el propietario, al menos, un empleado o persona contratada con contrato laboral a jornada completa o, cuando junto con el alquiler de la vivienda, se prestan servicios propios de la industria hotelera (limpieza, cambio de ropa de cama...). En los demás casos, los ingresos tributarán como rendimientos del capital inmobiliario.

¿Qué ingresos debo declarar y qué me puedo deducir?

IRPF alquiler vivienda turistica

Deberás declarar los rendimientos netos, es decir, los ingresos totales obtenidos por el alquiler menos los gastos necesarios para obtenerlos, que se consideran deducibles. Podrás deducirte los siguientes gastos:

    Gastos deducibles en el IRPF

  • gastos de conservación o reparación del inmueble (no se incluyen los gastos de obras de mejora)
  • cuotas de hipoteca
  • gastos de comunidad
  • gastos de luz, electricidad, gas y otros suministros
  • Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)
  • tasas municipales de basuras
  • anuncios, contratación de agencias mediadoras...
  • todos los demás gastos que puedas justificar y que se relacionen directamente con el arrendamiento.

Estos gastos solo serán deducibles durante el tiempo en que la vivienda se encuentre arrendada. En los periodos en que la vivienda se encuentre desocupada no es posible aplicar la deducción.

EJEMPLO

Uxío arrienda su vivienda a turistas los meses de julio, agosto y septiembre por lo que obtiene una renta total de 1500€. Uxío paga al año 80 € de tasa municipal por recogida de basuras, 200 € de IBI y 150 € de mantenimiento de servicios de agua y electricidad (Total gastos= 430€)

¿Cuánto se puede deducir?

Uxío alquila la vivienda durante tres meses, es decir, durante un cuarto del año, por lo que se podrá deducir la cuarta parte de los gastos:
430€/ 4= 107,5 €

¿Por qué cantidad debe tributar?

Tributará por 1392,5€ como rendimientos del capital inmobiliario
1500€ (ingresos) - 107,5€ (gastos deducibles)= 1.392,5 €

¿Y qué pasa durante el tiempo que la vivienda no está alquilada? ¿Hay que tributar?

Si, ya que la Agencia Tributaria grava a todo propietario que posee una segunda vivienda. En este caso, como no ha habido ingresos el rendimiento se calcula según el valor catastral de la vivienda. El cálculo se hace calculando el 2% del valor catastral (o el 1,1 % si el valor catastral se fijó antes del año 2005) y prorrateando la cantidad resultante entre el número de días en que la vivienda no ha estado alquilada. Veamos un ejemplo:

EJEMPLO

Uxío ha alquilado su vivienda durante los meses de julio, agosto y septiembre obteniendo un total de 1.500 € de renta. El resto de meses, la vivienda no ha sido alquilada. La vivienda tiene un valor catastral de 200.000€.

¿Cuánto debe tributar?

Por los meses de julio, agosto y septiembe → declarará los ingresos netos (ingresos - gastos deducibles)

Por los meses restantes:

  1. Calculamos el 2% del valor catastral
  2. 200.000 /0,02= 4.000€ → esta cantidad es el rendimiento anual que Hacienda considera que le ha dado a Uxío su segunda vivienda.
  3. Calculamos el valor de prorrateo aplicable (días en que la vivienda ha permanecido vacía/ días del año)
  4. 270 días (9 meses) /365 = 0,74
  5. Aplicamos el valor de prorrateo al rendimiento anual
  6. 0,74 x 4.000= 2.960 €
Uxío tendrá que declarar por los meses en que la vivienda no ha sido alquilada un total de 2.960€

3. 2 IMPUESTO VALOR AÑADIDO (IVA)

El arrendamiento de vivienda amueblada está sujeto a IVA siempre que, junto con el alojamiento, se presten "servicios complementarios propios de la industria hotelera". Si no se prestan este tipo de servicios la actividad estará exenta de IVA.

¿Qué servicios se consideran propios de la industria hotelera?

La Ley del IVA menciona a modo de ejemplo los servicios de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos. Sin embargo, se entenderán incluidos todos aquellos servicios adicionales que vayan más allá del simple arrendamiento del inmueble con los bienes o enseres incluidos en él.

SERVICIOS COMPLEMENTARIOS PROPIOS DE LA INDUSTRIA HOTELERA

  • Servicios de atención permanente a los clientes (atención telefónica permanente, recepciones, instalaciones de atención al cliente ...)
  • Limpieza del inmueble y cambio de toallas y ropa de cama. El servicio de limpieza debe ser periódico y se debe prestar durante el alojamiento.
  • No se considera servicio complementario a los efectos de aplicación del IVA la limpieza de la vivienda a la entrada y salida de nuevos clientes ni el cambio de sábanas y toallas. Tampoco se considerará servicio de propio de la industria hotelera la limpieza de pasillos, entradas y zonas comunes, incluso durante la estancia de los turistas.

  • Servicios de desplazamiento: cesión de vehículos, servicios de autobús, étc
  • Custodia de maletas
  • Servicio de comidas
  • Otros servicios que impliquen ofrecer al cliente una atención que va mas allá de simplemente ceder el inmueble.

En resumen, siempre que la cesión de la vivienda incluya alguno de los servicios mencionadas en la tabla anterior, habrá que tributar por el IVA, incluyendo en la factura que se entregue al cliente un resumen detallado de los precios del alojamiento más la cantidad que corresponda al IVA (indicado el % aplicable).

¿Si mi vivienda está inscrita en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Galicia significa que tengo que pagar IVA?

No, el hecho de que la vivienda reúna los requisitos para ser considerada vivienda de uso turístico en la Comunidad Autónoma y, por tanto, deba ser inscrita en el Registro no implica necesariamente que siempre se den los supuestos de sujeción al impuesto. Como explicábamos, solo será obligatorio tributar por el IVA cuando se presten servicios propios de la industria hotelera. 

¿Cuál es el porcentaje de IVA?

El tipo de gravamen, es decir, el % de IVA que habrá que aplicar, varía según quien sea la persona que realiza el contrato con el cliente que arrienda la vivienda. Podemos distinguir 3 supuestos:

a. La contratación se hace de forma directa entre tú y el cliente.

Si tú como propietario arriendas la vivienda directamente a los clientes, sin intermediarios, se aplicará el tipo de IVA reducido del 10%. En la factura que entregues al cliente deberás incluir, junto con las cantidades cobradas por el alojamiento y otros servicios, el importe correspondiente al IVA, de forma clara y que permita al cliente identificar qué cantidades que corresponden a cada concepto.

Trimestralmente tendrás que presentar el modelo 303 de la declaración de IVA. El modelo se presenta entre el 1 y el 15 de los meses de abril, julio y octubre. El resumen anual se presentará cada año entre el día 1 y 25 de enero.

b. La contratación se hace a través de una empresa gestora

Si has contratado a una empresa gestora y es la empresa la que contrata con el cliente a tu nombre sin que exista contacto directo entre tú y el cliente , será la empresa la  encargada de repercutir el IVA al cliente y de ingresar el importe correspondiente a la Agencia Tributaria. La empresa gestora aplicará a la factura que entregue al cliente el IVA reducido del 10% si el alojamiento incluye servicios hoteleros, si no los incluye la actividad está exenta de IVA.

c. La contratación se hace por mediación de un agente u otro intermediario

En este supuesto el contrato se realiza a nombre del propietario, que es quien contrata con el cliente, pero es un agente el que ha conseguido a los clientes y el que ha mediado en la contratación. Como propietario deberás pagar al agente la cantidad pactada por la prestación de sus servicios. A esta cantidad se le sumará el IVA del 21%, por la que deberá tributar el propio agente. Además, puesto que la contratación se hace entre tú como propietario y el cliente directamente, en la factura que emitas deberás incluir el 10 % de IVA y presentar la declaración trimestral según el modelo 303.

La Administración Tributaria está llevando a cabo desde hace ya unos años una intensa actividad de investigación de los arrendamientos clandestinos. Si Hacienda descubre ingresos obtenidos por el arrendamiento de viviendas que no han declarados obligará a tributar por ellos llegando a imponer sanciones tributarias de hasta el 50 % del valor de todo lo no declarado.
 
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