Casas de verano y pisos de estudiantes: ¿Cómo alquilar una vivienda por temporadas?

¿Cuáles son los requisitos para alquilar una casa de vacaciones? ¿Cómo alquilar un piso a estudiantes de manera segura? ¿Debo pagar impuestos por alquilar la vivienda? Te explicamos todo lo que necesitas saber para alquilar tu vivienda por temporadas.

 
alquiler temporada
 

Alquila tu casa por temporadas

¿Te preguntas qué hacer con un piso vacío? ¿Tienes una casa de verano y no sabes cómo sacarle el provecho? ¿Tienes un piso en una ciudad universitaria y quieres alquilarlo a estudiantes?

Alquilar tu vivienda por temporadas es una oportunidad excelente para ganar algún dinero extra dándole uso a los espacios que no necesitas, sin perder la disponibilidad de la vivienda a largo plazo. En este artículo analizamos las condiciones que han de cumplirse para poder alquilar el inmueble por temporadas, las ventajas de este tipo de arrendamiento, los contratos de temporada más comunes y cómo redactarlos. Además, podrás encontrar modelos de los diferentes contratos de temporada, listos para rellenar con tus datos e imprimir. Aquí encontrarás:

1. EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE TEMPORADA: USOS, REQUISITOS Y VENTAJAS

El arrendamiento de viviendas por temporadas tiene dos características principales que lo diferencian de otro tipo de arrendamientos: 

  • tiene como finalidad satisfacer una necesidad del inquilino distinta de la de vivienda
  • se celebra por temporadas

Estas temporadas no tienen que coincidir con las temporadas de verano, invierno o Semana Santa, ni tampoco tienen que ser especialmente cortas. Lo importante en el contrato de temporada es que el inquilino, por cualquier razón, necesite ocupar la vivienda durante un tiempo, de manera transitoria, sin que ésta le sirva como vivienda habitual. 

arrendamiento temporada

¿En qué ocasiones se usa contrato de arrendamiento de temporada?

Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) define los arrendamientos de temporada como aquellos "arrendamientos para uso distinto de vivienda" y los diferencia de otros tipos de arrendamiento como el de vivienda habitual o el turístico:

"Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda [...] en especial los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra [...]"
Art. 3 Ley de Arrendamientos Urbanos

Los "arrendamientos para uso distinto de vivienda" son todos aquellos arrendamientos que no tienen como finalidad proporcionar al inquilino una vivienda habitual y permanente. Este tipo de contrato se usa cuando el inquilino, ya tiene una vivienda habitual pero necesita disponer de otra vivienda para ocuparla por un tiempo determinado (temporada) y para una finalidad concreta (por ejemplo, pasar la Semana Santa o vivir durante la época de estudios universitarios). Así, todos aquellos contratos de arrendamiento en que se alquila una vivienda para una estancia temporal se considerarán "arrendamientos para uso distinto de vivienda", aunque en realidad los inquilinos si “viven” en las viviendas alquiladas.

¿Cuáles son las principales ventajas del alquiler por temporada?

Este tipo de alquiler es óptimo para inmuebles que gozan de demanda elevada en unas épocas determinadas del año como pisos para estudiantes, casas de vacaciones, locales de negocios en localidades turísticas o casas para trabajadores de temporada. Hay varias razones para optar por este tipo de alquiler:

VENTAJAS ALQUILAR POR TEMPORADAS

  • Más ingresos. Alquilar tu vivienda por temporadas puede suponer un aumento considerable de tus ingresos ya que, al alquilarla por periodos de tiempo más cortos, las cantidades que podrás cobrar como renta serán también más altas. Además, te permite elevar la renta en aquellas temporadas del año en que existe más demanda (meses de verano, semana de fiestas...)
  • Más seguridad y mayor control sobre el inmueble: dado que este tipo de contrato no sirve para cubrir la necesidad de vivienda principal del inquilino, la protección de éste se ve muy reducida por la Ley. En caso de incumplimiento de contrato por parte del inquilino, el arrendador dispone de acciones legales realmente efectivas para recuperar el disfrute del inmueble en un tiempo razonable.
  • Mayor disponibilidad de la vivienda: alquilar la vivienda por temporadas te permite disfrutar de ella en las épocas que no se encuentre ocupada.
  • Menos limitaciones y más libertad de pacto: los contratos de alquiler por temporadas tienen muchas menos limitaciones que los contratos de alquiler de vivienda habitual. Esto en la practica permite evitar situaciones como la prórroga forzosa de contrato dándote un mayor control sobre la vivienda.
  • No hay necesidad de darse de alta como autónomo. Puedes alquilar tu piso como una persona física, sin darte de alta como autónomo y sin la necesidad de asumir las responsabilidades que conlleva ejercer una actividad económica.

¿Cuáles son los requisitos para alquilar una vivienda por temporadas?

Aunque el arrendamiento por temporadas es muy ventajoso para el arrendador, no en todos los casos es posible alquilar la vivienda mediante este tipo de contrato. Para que una vivienda se pueda alquilar por temporadas se deben cumplir 3 requisitos esenciales:

1. Solo se puede usar para arrendar edificaciones adheridas al suelo. Puede ser una casa, un piso, un local, una habitación o cualquier otro tipo de edificio, sea entero o por partes. La única exigencia es que se trate de una edificación asentada en el suelo. Por lo tanto, no se podrá utilizar el contrato de alquiler por temporada para alquilar caravanas, plazas de camping...

2. El inmueble no se arrienda para ser la vivienda habitual del arrendatario. El arrendamiento de temporada se usa cuando el arrendatario ya tiene una vivienda habitual, pero necesita otra vivienda para una necesidad concreta y pasajera (estancia de vacaciones, estancia durante periodo de estudios, alojamiento por razones de trabajo...). En caso contrario, si el inmueble fuese la vivienda permanente y familiar del inquilino, habría que celebrar un contrato de alquiler de vivienda habitual.

3. El arrendamiento se celebra por un tiempo determinado. El arrendamiento de temporada se celebra por periodos de tiempo determinados y transitorios (temporada de verano, puentes, curso universitario...). La Ley no establece un límite temporal, por lo que el arrendamiento se puede durar tan solo unos días o puede prolongarse varios meses. Lo importante no es el tiempo por el que se celebra el contrato, sino que se trate de un alquiler transitorio y pasajero y que se especifique en el contrato que el inquilino arrienda la vivienda para esa temporada concreta (por ejemplo, temporada de estudios).

A continuación analizamos tres de los contratos de arrendamiento de temporada más comunes en la práctica y te explicamos cómo redactarlos y qué debes tener en cuenta para alquilar tu vivienda de manera segura.

2. CONTRATO DE ALQUILER PARA ESTUDIANTES

El alquiler de pisos a estudiantes es uno de los supuestos de alquiler de temporada más comunes. Se trata de un alquiler de una duración más o menos corta que suele coincidir con el curso universitario y que, en la mayoría de los casos, no se extiende más allá del año de duración. Lo habitual en este tipo de arrendamiento es que los inquilinos no permanezcan más de un curso en el mismo piso e incluso que se cambien de vivienda a lo largo del mismo. 

pexels-photo-165809.jpeg

El alquiler a estudiantes presenta, además, otra particularidad que no se da en el resto de los arrendamientos por temporada y es que, con frecuencia, los pisos o viviendas se arriendan a más de un estudiante al mismo tiempo y de manera independiente. A diferencia de lo que ocurre con un alquiler de vivienda habitual, en que los distintos inquilinos suelen tener una relación entre sí (familiar, amistad...), en el alquiler de pisos a estudiantes es frecuente que las diferentes personas que arriendan el piso ni siquiera se conozcan (ej. estudiantes que buscan piso en solitario, grupos de estudiantes que buscan algún otro compañero para rellenar las habitaciones disponibles en el piso, etc).

¿Cómo alquilar a estudiantes?

  1. Alquiler de toda la vivienda a un solo estudiante: cuando la vivienda se arrienda a un solo estudiante, el contrato se celebrará, lógicamente solo entre tú y el estudiante y en él habrá que especificar si se permite o no que el inquilino subarriende las habitaciones a otros estudiantes.
  2. Alquiler de todo el piso a varios estudiantes: la vivienda se alquila a varios estudiantes al mismo tiempo, sin especificar que habitación ocupará cada uno y serán los inquilinos quienes hagan el reparto interno de habitaciones y baños. El contrato se debe firmar conjuntamente con todos los inquilinos y en él deberán aparecer identificados con nombres y apellidos todos y cada uno de los estudiantes que vayan a arrendar la vivienda. Se deben firmar tantas copias como partes contratantes (una copia para cada uno de los inquilinos y otra para el arrendador).
  3. Alquiler por habitaciones. El alquiler a estudiantes por habitaciones puede ser de dos tipos:
    • Solo se alquilan una o varias habitaciones a estudiantes, pero no toda la vivienda. Por ejemplo, si arrendases habitaciones en tu propia vivienda para obtener unos ingresos extra.
    • Todo el piso se alquila a estudiantes, pero haciéndolo habitación por habitación y especificando en el contrato el derecho de uso de baños y cocinas.

    En ambos casos habrá que firmar un contrato diferente con cada inquilino, determinando qué habitación arrienda, las características de la misma, la renta y la proporción que le tocará abonar en concepto de gastos, especificando si es una cantidad fija o un porcentaje del total de la factura (por ejemplo, indicar que tendrá que pagar el 20% de todos los gastos mensuales de agua y electricidad).

¿Qué debes tener en cuenta a la hora de elaborar un contrato de alquiler para estudiantes?

El contrato de alquiler a estudiantes debe ser capaz de prever y dar solución a los principales problemas e inconvenientes con que se suele encontrar el arrendador en este tipo de arrendamiento: inquilinos que se cambian de piso antes de la fecha pactada en el contrato, posibles destrozos en el inmueble, falta de pago o retraso en el pago de la renta... 

Un supuesto relativamente frecuente en la práctica es que el propietario firme el contrato con solo uno de los estudiantes y éste se encargue de gestionar el reparto de las habitaciones entre los demás ocupantes del piso. Esta práctica, aunque es perfectamente legal y válida, puede suponer un riesgo. Imaginemos el caso en que ese estudiante con quien hemos firmado el contrato decide mudarse de piso antes de la fecha de finalización del arrendamiento y deja sin pagar varias mensualidades de renta, ¿qué pasaría entonces? La única posibilidad sería localizar al estudiante para que pague voluntariamente o demandarle judicialmente, pero nunca podrías pedir a los otros inquilinos que se hagan cargo de la rentas no pagadas, porque con ellos no has firmado ningún contrato. Para evitar estas situaciones, hay que prestar mucha atención a la redacción del contrato de alquiler. Desde meteteentusasuntos.es te damos unos consejos a la hora de elaborar el contrato de alquiler a estudiantes:

5 CONSEJOS PARA ELABORAR UN CONTRATO DE ALQUILER A ESTUDIANTES

  1. Firma el contrato con todos los inquilinos. La identidad de las personas que figuran en el contrato es de vital importancia pues, en caso de incumplimiento, solo podrás reclamar a las personas que firmaron el contrato. También se debe recoger el tipo de responsabilidad que tendrán en el caso de falta de pago de la renta o de otras cantidades como gastos de luz, agua o comunidad.

    Si el contrato de alquiler se hace por habitaciones, será necesario firmar un contrato diferente con cada uno de los estudiantes, indicando exactamente qué habitación arriendan y cuál es la renta mensual que deban abonar. En el caso de alquiler por habitaciones, como cada uno de los contratos se firma por separado, se podrán establecer condiciones distintas a un y otro estudiante (por ejemplo renta más altas por unas habitaciones que por otras por tener más metros, disponer de baño interno, étc).

  2. Establece garantías de pago. En los alquileres de temporada la Ley de Arrendamientos Urbanos determina que los inquilinos deberán entregar una fianza equivalente a 2 meses de renta. Además, en el contrato se puede establecer algún otro tipo de seguro o garantía, como un aval.
  3. Elabora un inventario de muebles. En todos los contratos de arrendamiento de temporada, en los que se alquila una vivienda amueblada, se debe incluir un inventario de bienes, que luego añadiremos como un anexo al contrato. Te aconsejamos que el inventario sea lo más detallado posible e incluya una descripción detallada de todos los muebles y electrodomésticos que se encuentran en la vivienda. Con esto evitarás que los inquilinos se lleven consigo muebles o enseres que pertenecen a la vivienda (pequeños muebles u objetos como lámparas, microondas...) y además, determinarás de forma clara la responsabilidad de los inquilinos en caso de daños en los mismos.
  4. Refleja en el contrato la razón por la que se celebra: incluye una cláusula donde se especifique de manera clara que se trata de un contrato temporal por razón de estudios. Con ello evitarás que el contrato pueda ser calificado como un contrato de vivienda habitual, mucho más proteccionista con el inquilino y que supone más obligaciones para el arrendador.
  5. Determina en el contrato las normas de comportamiento y la responsabilidad en caso de incumplimiento: normas de la comunidad que el inquilino debe respetar, tenencia de animales en la vivienda, número máximo de ocupantes por habitación...

Tener un contrato bien redactado y que se adapte a las características concretas de la vivienda que vas a arrendar y a la situación de los estudiantes es muy importante ya que te ayudará a prevenir y evitar daños en la vivienda y faltas de pago de la renta. 


 
Contrato de arrendamiento temporada para estancia durante los estudios
Vista rápida
DESCARGAR
 

3. CONTRATO DE ALQUILER DE CASA DE VACACIONES

El alquiler de casas de vacaciones ha sufrido importantes cambios en los últimos años. El fuerte crecimiento de un mercado sumergido en el que muchos propietarios de inmuebles localizados en zonas turísticas alquilaban sus viviendas haciendo competencia al sector hotelero sin cumplir ningún requisito legal y sin ofrecer ningunas garantías a los turistas hizo necesaria la regulación de las viviendas de vacaciones que se alquilaban a turistas. 

Actualmente, casi todas las Comunidades Autónomas han regulado el alquiler de las viviendas consideradas turísticas obligando a los propietarios a cumplir con una serie de obligaciones legales entre las que se encuentran por ejemplo, la obligación de registrar la vivienda en el Registro de viviendas turísticas de la Comunidad Autónoma. Sin embargo, aún existen supuestos en que se podrá seguir alquilando una vivienda por temporadas de verano, Semana Santa o cualquier otra, sin tener que registrar la vivienda y sin que se considere un alquiler turístico. En la actualidad, los alquileres de casas de vacaciones se pueden celebrar mediante dos tipos de contrato: 

  1. contrato de arrendamiento de vivienda turística 
  2. contrato de arrendamiento de casa de vacaciones por temporada
architecture-1852953_1920.jpg

3.1 Contrato de arrendamiento de vivienda turística

Siempre que la vivienda tenga la consideración de vivienda turística se debe alquilar mediante un contrato de alquiler de vivienda turística.

¿Cómo saber si es una vivienda turística?

Para saber si una casa, un piso o un apartamento deben ser considerados como viviendas turísticas habrá que consultar las normas de la Comunidad Autónoma en que se encuentra la vivienda. Cada Comunidad Autónoma ha creado su propia normativa en materia de viviendas turísticas con exigencias y requisitos diferentes de los de otras comunidades. Esto significa que lo que se considera vivienda turística en una Comunidad Autónoma puede no serlo en otra. Es muy importante que averigües si tu vivienda se considera turística en tu Comunidad Autónoma pues, de ser así, deberás registrarla y comunicar a la Administración Autonómica el inicio de la actividad. En caso contrario, estarás ejerciendo una actividad clandestina que se castiga con sanciones que pueden llegar hasta los 400.000 euros.

¿Todas las viviendas que se alquilen como casas de vacaciones tienen que ser registradas?

No, solo las que se consideren viviendas turísticas. Para saber si la vivienda tiene o no la consideración de vivienda turística habrá que consultar la normativa propia de la Comunidad Autónoma dónde está situada la vivienda.

¿Qué ocurre si en la Comunidad Autónoma en que se encuentra la vivienda no hay normas sobre viviendas turísticas?

Algunas Comunidades Autónomas todavía no han aprobado su normativa sobre viviendas turísticas, aunque se prevé que lo hagan a lo largo del año 2017. Si en tu Comunidad no hay norma reguladora de las viviendas turísticas, el alquiler de la vivienda de vacaciones se deberá celebrar mediante un contrato de alquiler de temporada.

3. 2 Contrato de arrendamiento de temporada

El contrato de arrendamiento de temporada se usa cuando la vivienda, aunque se alquila por temporadas, no encaja en los requisitos exigidos por la Ley de la Comunidad Autónoma para ser considerada vivienda turística. 

¿QUÉ DEBE CONTENER EL CONTRATO DE ALQUILER DE VIVIENDA DE VACACIONES?

  • El objeto del contrato. Se debe dejar claro en el contrato la razón por la que se celebra, aclarando que se trata de un arrendamiento de temporada. Esto evitará que el contrato se pueda considerar un arrendamiento de vivienda habitual.
  • La fianza justa. La Ley de Arrendamiento Urbanos determina que la fianza será de 2 meses de renta, pero en la práctica esto suele considerarse abusivo si el inquilino arrienda la casa por periodos cortos de tiempo como una semana o quince días. Incluye en el contrato una fianza suficiente para cubrir los posibles daños o desperfectos causados por los inquilinos, pero que sea proporcional al tiempo de duración del contrato, en caso contrario, espantarás a los clientes.Algunas Comunidades como Galicia y Cataluña ya han establecido sus propias normas para el cálculo de la fianza en los arrendamientos de temporada.
  • Gastos de suministros. Normalmente los gastos de agua y electricidad se incluirán en la renta total que se cobre al inquilino (según una estimación de gastos proporcional al tiempo de estancia). Esto no es obligatorio en los alquileres de viviendas de vacaciones por temporada (si en los de viviendas turísticas) pero es la opción más cómoda y sensata, en especial si los inquilinos arriendan la vivienda por un periodo corto de tiempo.

    ¿y qué pasa si el gasto es excesivo?

    Si te preocupa que los inquilinos puedan hacer un consumo excesivo que aumente la factura de agua o electricidad, puedes incluír en el contrato una cláusula en la que se determine que si el gasto fuese excesivo, se podrá cobrar al inquilino la cantidad que sobrepase el gasto estimado.

  • Normas de uso y conductas prohibidas. Es importante dejar constancia en el contrato de las normas de uso de la vivienda y de las conductas permitidas y prohibidas. Se incluyen aquí cuestiones como la tenencia de mascotas, la prohibición de fumar o la prohibición de realizar obras en la vivienda. Además, si la vivienda pertenece a una Comunidad de propietarios, las normas de la comunidad que deben respetar los inquilinos durante su estancia (horas de ruído, uso piscinas...)
  • Responsabilidad por incumplimiento. El contrato puede incluir también una cláusula que determine la responsabilidad de los inquilinos por incumplimiento de alguna de las prohibiciones. Esta responsabilidad podrá consistir, por ejemplo, en el pago de alguna penalización.
  • Inventario. Haz un inventario de los muebles y demás enseres de la vivienda e inclúyelo como anexo al contrato. De esta manera te garantizarás que el inquilino no se lleva objetos de la vivienda al finalizar el alquiler.
  • Certificado de eficiencia energética. Desde el año 2013 todos los contratos de alquiler deben ir acompañados de un certificado de eficiencia energética que se debe ñadir como anexo al contrato. Este certificado no es necesario si la vivienda se alquila menos de 4 meses al año.

En meteteentusasuntos.es hemos elaborado un contrato de alquiler de temporada de casas de vacaciones adaptado a las exigencias de la Ley de Arrendamientos Urbanos y que podrás personalizar a tu medida.


 
DESCARGAR
 

4. CONTRATO DE ALQUILER DE SEGUNDA RESIDENCIA (para trabajadores)

El contrato de alquiler de temporada por motivos laborales tiene como objetivo proporcionar una vivienda a aquellas personas que han tenido que desplazarse a una localidad distinta de la que residen normalmente por motivos de trabajo. Se trata de un contrato que a menudo firman los trabajadores (o sus empleadores) para usar la vivienda durante el tiempo en el que el empleo está localizado fuera de su casa. Lo característico es que el trabajador necesita un sitio para quedarse mientras realiza un trabajo concreto, pero se irá una vez finalizado el mismo.

Los casos más comunes son aquellos en que la empresa destina a uno o varios trabajadores durante unas semanas o meses a otra localidad para realizar algún trabajo puntual. En estos casos, la distancia del nuevo puesto de trabajo al domicilio habitual suele ser considerable, de manera que no es posible que los trabajadores se desplacen diariamente de su domicilio habitual al puesto de trabajo. Por ello, necesitan alquilar una vivienda que les sirva de alojamiento temporal durante el tiempo en que dure la realización de la tarea asignada. Un supuesto similar sería el de los jornaleros que se desplazan a una localidad concreta durante la época en que dura la recogida de las cosechas.

house-1834826_1280.jpg

Para que podamos hablar de un contrato de alquiler por temporada, en el momento de firmar el contrato ambas partes, arrendador y trabajador (arrendatario), deben establecer que se trata de un contrato temporal y dejarlo plasmado en el contrato. Dejar constancia en el contrato de que se trata de un alquiler temporal por motivos laborales es muy importante, pues evitará que en caso de conflicto los inquilinos puedan alegar que se trataba de sus vivienda habitual.

¿Por qué es importante dejar constancia el el contrato de que se trata de un alquiler temporal y no de vivienda habitual?

El contrato de vivienda habitual se hace para satisfacer una necesidad vital del inquilino, la de tener una vivienda permanente que le sirva como hogar donde desarrollar su vida personal y familiar. Por ese motivo, la Ley es mucho más proteccionista del inquilino e impone más obligaciones al propietario (prórrogas obligatorias, obligación de mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, mayores dificultades para deshauciar al inquilino en caso de impago de la renta...). Para evitar que el contrato sea calificado como contrato de vivienda habitual se debe dejar constancia en él de que se trata de un contrato temporal por motivos laborales.

¿Qué otras previsiones debe incluir el contrato?

El contrato debe ser lo más completo y exhaustivo posible. Esto te ayudará a evitar conflictos en caso de discrepancias con los inquilinos, tan comunes en los alquileres de inmuebles: impagos, daños o desperfectos en la vivienda, abandono de la vivienda antes de la finalización del contrato... 

¿QUÉ DEBE INCLUIR EL CONTRATO DE ALQUILER POR TEMPORADA (para trabajadores)?

  • Motivo del arrendamiento. Incluye en el contrato una cláusula en la que se exprese de manera clara e inequívoca el motivo de la estancia, es decir, que la razón por la que se celebra el contrato es la estancia temporal por razones laborales.
  • Duración del contrato. Es muy importante dejar constancia en el contrato del tiempo para el cual se celebra el arrendamiento y aclarar que se trata de un arrendamiento de temporada.
  • Fianza. La LAU establece que los inquilinos deberán abonar una fianza obligatoria equivalente 2 meses de renta. Como excepción, para los arrendamientos celebrados en Galicia y Cataluña la fianza deberá ser proporcional al tiempo de duración del contrato. También se pueden incluir otras garantías en caso de daños o falta de pago como un aval o una cláusula de responsabilidad subsidiaria de la empresa.
  • Inventario de bienes. Es una buena práctica realizar un inventario de todos los muebles, electrodomésticos y objetos que se encuentren en la vivienda e incluirlo como anexo al contrato. Así evitarás que los inquilinos se lleven alguna de las cosas a la finalización del arrendamiento.
  • Firma de todos los inquilinos. No olvides reflejar en el contrato la identidad de todos los inquilinos y su condición de arrendatarios. Esto es muy importante ya que en caso de incumplimiento, solo podrás reclamar a las personas que firmaron el contrato.
  • Prohibiciones y normas de uso. El contrato puede contener también las normas de uso de la vivienda y las conductas prohibidas a los inquilinos (normas de la Comunidad de Propietarios que deben respetar, tenencia de mascotas, prohibición de perforar las paredes...)
  • Certificado de Eficiencia Energética. El Certificado se debe añadir como anexo a todo contrato de arrendamiento de manera obligatoria. Sin embargo, si la vivienda se alquila por menos de 4 meses al año, no existirá esta obligación.

No dejes nada a la improvisación. Recuerda que en todos los aspectos no previstos en el contrato será de aplicación lo que dice la Ley de Arrendamientos Urbanos y el Codigo Civil, lo que puede llegar a perjudicarte, pues estas leyes defienden al inquilino.


 
DESCARGAR
 

 

5. IMPUESTOS EN EL ALQUILER DE TEMPORADA: IVA e IRPF

Los ingresos obtenidos por la renta pueden verse afectados por dos impuestos, el IRPF y el IVA. Veamos a continuación cómo se tributa en cada caso.

5.1 IMPUESTO DE LA RENTA DE LAS PERSONAS FÍSICAS (IRPf)

Todos los ingresos que obtengas por el alquiler bajo el contrato de temporada han de declararse en la declaración anual del IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. Se exceptúan los casos previstos por la Ley del IRPF cuando el propietario arriende la vivienda de manera profesional teniendo, al menos, un empleado contratado a jornada completa u ofrezca servicios propios de la industria hotelera junto con el alojamiento (limpieza, servicio de comidas...). En estos casos, los ingresos se considerarán rendimientos de actividades económicas.

¿Qué ingresos se declaran?

En la declaración de la Renta tendrás que tributar por los beneficios que te haya generado la vivienda a lo largo del año. Esos beneficios se calculan de diferente manera en función de si la vivienda está alquilada o si se encuentra vacía. Veamos a continuación como calcular el importe a declarar:

a. DURANTE EL TIEMPO EN QUE LA VIVIENDA ESTÁ ARRENDADA

gastos deducibles.jpg

Se deben declarar los ingresos netos, es decir, el total de ingresos obtenidos por la renta durante los meses en que la vivienda ha estado alquilada menos los gastos que se consideran deducibles.

¿Qué gastos son deducibles?

  • Cuotas de la hipoteca
  • Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)
  • Gastos de la Comunidad de Propietarios
  • Otros gastos necesarios para la conservación o reparación de la vivienda (no se incluyen los gastos de obras que tengan como única finalidad mejorar la vivienda
  • Gastos de electricidad, gas, agua y otros suministros
  • Impuestos y tasas municipales, por ejemplo, tasa de basuras
  • Otros gastos justificables relacionados con el arrendamiento

Ten en cuenta que solo se podrán deducir los gastos que se produzcan durante el tiempo que la vivienda permanezca arrendada

¿Se debe declarar por la fianza?

La fianza, al no ser un ingreso, no se debe incluir en la suma de los rendimientos. Esto es así porque la fianza debe devolverse al inquilino al terminar el arrendamiento, por lo que no suponen un ingreso para el arrendador.

b. DURANTE EL TIEMPO EN QUE LA VIVIENDA SE ENCUENTRE VACÍA

La Agencia Tributaria grava a todo propietario que posee una segunda vivienda. Por lo tanto, aunque la vivienda se encuentre sin alquilar habrá que declarar en el IRPF por el rendimiento anual que la vivienda genera.

¿Cómo se calcula el rendimiento anual?

Como no ha habido ingresos, el rendimiento se calcula tomando como referencia el 2% del valor catastral de la vivienda (o el 1,1 % si el valor catastral se fijó antes del año 2005). Este cálculo dará como resultado el rendimiento que tendría la vivienda si hubiese permanecido vacía todo el año. Como la vivienda solo ha permanecido vacía durante algún tiempo, para conocer la cantidad por la que habrá que tributar tendremos que prorratear el resultado del rendimiento anual entre el número de días en que la vivienda no ha estado alquilada.

EJEMPLO

María ha alquilado su vivienda durante 9 meses durante el año 2015. Los 3 meses restantes la vivienda, que tiene un valor catastral de 250.000€, no ha sido alquilada.

¿Cuánto debe tributar?

Por los 9 meses que la vivienda ha estado alquilada → declarará los ingresos netos (ingresos totales obtenidos por la renta - gastos deducibles)

Por los 3 meses restantes:

  1. Calculamos el 2% del valor catastral de la vivienda 250.000 x 2%= 5.000€ → esta cantidad es el rendimiento anual que Hacienda considera que le ha dado a María su segunda vivienda.
  2. Calculamos el valor de prorrateo aplicable (días en que la vivienda ha permanecido vacía/ días del año)
  3. 90 días (3 meses) /365 =0,246
  4. Aplicamos el valor de prorrateo al rendimiento anual
  5. 5.000 x 0,246= 1.230 €

María tendrá que declarar por los meses en que la vivienda no ha sido alquilada un en total de 1.230 €

5.2 IMPUESTO DEL VALOR AÑADIDO (IVA)

El alquiler de temporada entre particulares está exento de IVA por lo que sólo se le puede exigir al inquilino el pago de la renta pactada. No obstante, la Ley del IVA prevé dos importantes excepciones: 

  • cuando en la vivienda se produce actividad profesional o empresarial
  • cuando se presten servicios propios de la industria hotelera (servicio de lavandería, cambio de ropa de cama, etc.)

¿Qué servicios se consideran propios de la industria hotelera a los efectos del IVA?

  • Servicios de atención atención telefónica permanente
  • Disponer de lugares destinados a la atención del cliente (ej. recepción)
  • Servicio de limpieza y cambio de toallas y ropa de cama. El servicio de limpieza debe ser periódico y se debe prestar durante el alojamiento.
  • Otros servicios como custodia de maletas, restaurante, lavandería...

*La limpieza de la vivienda a la entrada y salida de nuevos clientes y el cambio de sábanas y toallas no se considera servicio hotelero a los efectos de aplicación del IVA. Tampoco la limpieza de pasillos, entradas y zonas comunes, incluso durante la estancia de los inquilinos.

En resumen, solo habrá que tributar por el IVA cuando el arrendamiento de la vivienda incluya alguno de los servicios mencionadas en la tabla de la derecha. En caso contrario la actividad está exenta.

Cuando se presten servicios hoteleros, habrá que entregar una factura al arrendatario en la que se incluya un resumen detallado del precio del alojamiento más la cantidad que corresponda al IVA (indicado el % aplicable).

Si prestas este tipo de servicios lo más probable es que tu vivienda se considere una vivienda turística, por lo que te recomendamos que consultes el régimen de viviendas turísticas de tu Comunidad Autónoma.

Las sanciones tributarias por no declarar los ingresos obtenidos por el arrendamiento de viviendas pueden llegar hasta el 50 % del valor de todo lo no declarado.
 
Métete-en-tus-asuntos---Abogados-de-Divorcio-y-Familia.jpg

Déjalo en nuestras manos

Sabemos que es complicado, pero estamos aquí para ayudarte. Tu historia es la nuestra.



DESCARGAR

DESCARGAR

DESCARGAR


También te gustará