La vivienda en el divorcio III: ¿Qué hacemos con la casa?

¿Qué pasa con la casa después del divorcio? ¿Hay que seguir pagando la hipoteca? ¿Cuáles son los pasos a seguir para venderla? Y si nos quedamos la casa, ¿Quién debe pagar los gastos? ¿Tengo que pagar impuestos por comprarle a mi ex su parte de la casa? Te damos las respuestas

 
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¿La vendemos o nos la quedamos?

Decidir qué hacer con la casa durante el divorcio puede suponer un verdadero quebradero de cabeza. Los sentimientos se mezclan, los gastos se acumulan y surgen las prisas por acabar cuanto antes con la situación y zanjar de una vez por todas el divorcio. Tomar la desición precipitadamente puede llevar a vender la vivienda por un precio mucho más bajo de su valor real, a pagar más impuestos de los esperados e incluso a seguir vinculados por la hipoteca si no se consigue un acuerdo con el banco.

Es importante mantener la calma y dejar a un lado las emociones cuando se trata de decidir el destino de la vivienda. Para ayudarte a encontrar la solución que mejor se adapta a ti, a continuación te explicamos cuáles son las principales opciones para decidir el futuro de la vivienda común:

1. VENDER LA VIVIENDA A UNA TERCERA PERSONA

La venta de la casa es quizás una de las primeras opciones que se barajan en el divorcio, especialmente cuando no se tienen hijos comunes. Con la venta, ambos se despiden de una casa pensada para la vida en común y reciben el dinero que les corresponde para empezar una nueva vida en solitario. Sin embargo, encontrar un comprador durante el proceso de divorcio no es tarea fácil, menos aún si se pretende conseguir un buen precio.

La venta de la vivienda a un tercero puede llegar a convertirse en una verdadera pesadilla para los ex cónyuges. Por un lado, si se busca la venta rápida se corre el riesgo de no conseguir un buen trato y terminar vendiéndola por debajo de su valor real de mercado. Por otro lado, la espera de una buena oferta puede durar meses o incluso años lo que no solo alargará el proceso sino que además obligará a los ex cónyuges a seguir cubriendo los gastos de la vivienda hasta la venta. Por ello, hoy en día son muchos los matrimonios que deciden optar por una solución alternativa. Así, en lugar de vender la casa inmediatamente después de la separación o durante el proceso de divorcio, los cónyuges pactan mantenerla en condominio, es decir, conservar la casa siendo ambos propietarios para venderla cuando llegue el momento oportuno.

En el convenio regulador de divorcio los cónyuges pueden incluir un pacto de compromiso de venta futura, estableciendo, si así lo desean, una fecha límite para proceder a la venta. Incluir esta previsión el convenio en lugar de proceder a la venta de la vivienda inmediatamente tiene varias ventajas:

  • Los ex cónyuges tendrán mayor margen para encontrar un comprador, lo que les permitirá negociar un precio más justo.
  • Mientras no encuentren comprador, uno de ellos o incluso los dos, pueden seguir haciendo uso de la vivienda, con lo que no tienen que buscarse un nuevo lugar donde vivir inmediatamente.

2. CONSERVAR LA CASA EN COPROPIEDAD

La segunda posibilidad que tienen cónyuges es conservar la casa en copropiedad. Una de las razones principales por las que los ex cónyuges suelen decidirse a mantener la casa es la existencia de hijos comunes menores de edad. Normalmente, cuando la pareja tiene hijos menores, en el proceso de divorcio se atribuye a éstos y al padre o madre que tenga la custodia el uso de la vivienda familiar, obligando a conservarla. Además, mantener la vivienda en copropiedad permite reducir el “impacto” del divorcio en los niños al mantener, al menos, la estabilidad de seguir residiendo en la misma vivienda, en su misma habitación y, en la medida de lo posible, con pocas alteraciones en su rutina diaria.

Conservar la vivienda en copropiedad es también una buena alternativa cuando, aunque se desea venderla, no se quiere hacer una venta precipitada. Así, como hemos visto en el punto primero de este artículo, mantener la propiedad común de la casa durante un tiempo permite disponer de mayor plazo para encontrar un buen comprador y vender la vivienda por el precio deseado.

Si se conserva la vivienda en copropiedad ¿Quién debe pagar los gastos?

Como comentábamos en nuestro artículo "La vivienda en el divorcio II: ¿Quién debe pagar los gastos?" existe una regla general para determinar quién debe asumir los costes de la vivienda y pasa por distinguir el tipo de gasto de que se trata:

  • Gastos derivados de la propiedad. La vivienda seguirá siendo propiedad de ambos y, por lo tanto, los impuestos derivados de la titularidad de la vivienda, como el IBI, las cuotas de la comunidad o la hipoteca deben ser asumidos por los dos ex cónyuges.
  • Gastos que se deriven del uso de la vivienda, como el agua, la luz o el internet debe pagarlos quien viva en la vivienda. Si ninguno de ellos reside en ella, los gastos de mantenimiento de los servicios deberán abonarse a medias (o en función de la cuota de propiedad que tenga cada uno en la vivienda).

A pesar de estas normas generales, los ex cónyuges pueden llegar a un acuerdo diferente, haciendo una distribución diferente de los gastos o comprometiéndose uno de ellos al pago de un determinado gasto, por ejemplo, la hipoteca. Os recomendamos plasmar este acuerdo siempre por escrito, especificando qué gastos asumirá cada uno o cual será el reparto si se asumen conjuntamente (por mitades, 60-40%, etc.). 

3. COMPRAVENTA ENTRE LOS MIEMBROS DE LA EX PAREJA

Otra de las opciones para disolver la propiedad común de la vivienda es que uno de los cónyuges compre al otro su parte de la casa. Al igual que se si tratase de una venta a un tercero, el ex- cónyuge comprador deberá abonar al otro el precio por la parte de la casa que corresponda, según el valor de mercado de la misma o el precio que ambos acuerden. Para formalizar la compra, los ex cónyuges deberán acudir al notario y elevarla a escritura pública notarial, lo que posteriormente les permitirá cambiar el titular en el Registro.

La compraventa entre cónyuges no es la mejor opción, puesto que, además de los gastos notariales y las tasas por cambio de titular registral, habrá que abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que, dependiendo de la Comunidad Autónoma será de entre el 6- 10% del valor de la vivienda. Podemos conseguir el mismo resultado, esto es, que uno de los cónyuges transmita su parte al otro, de una manera mucho más sencilla y barata si, en lugar de realizar una compraventa, optamos por la extinción del condominio.

4. EXTINCIÓN DEL CONDOMINIO: LA OPCIÓN MÁS SENCILLA Y BARATA

La extinción del condominio es la solución alternativa a la compraventa de la mitad de la propiedad por uno de los cónyuges al otro. Esta extinción tiene como finalidad disolver la propiedad común de la vivienda, es decir, que la vivienda deje de ser propiedad de ambos y pase a pertenecer en su totalidad a uno solo de los cónyuges. 

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 ¿En qué consiste la extinción del condominio?

La extinción del condominio es una operación en la que uno de los cónyuges cede al otro su parte en la propiedad de la vivienda (normalmente el 50 %) a cambio de algo, normalmente una compensación económica. En la práctica, las soluciones más frecuentes son:

  • Cesión a cambio del pago de la hipoteca. El cónyuge que cede su parte de la vivienda lo hace a cambio de que el otro, que se queda con la casa, asuma el pago de la totalidad de las cuotas de hipoteca que restan por pagar. 
  • Cesión a cambio de una compensación económica. El cónyuge que cede su parte de la casa recibe a cambio una cantidad de dinero en metálico u otra compensación económica. 

Ambas soluciones son igual de válidas y depende de la voluntad de los cónyuges elegir la que mejor se adapte a sus circunstancias. Cualquiera que sea la contraprestación recibida a cambio de la cesión de la vivienda, el resultado es siempre el mismo: la vivienda deja de ser un bien común para pasar a ser propiedad de uno solo de los cónyuges.

¿Cuáles son las ventajas de la extinción del condominio frente a la compraventa?

Como hemos dicho, la extinción del condominio es una opción más recomendable que la compraventa entre cónyuges cuando lo que se busca traspasar una parte de la propiedad de la vivienda de un cónyuge al otro. Su principal ventaja es que supone un importante ahorro fiscal, reduciendo considerablemente el coste de la trasmisión.

¿Por qué es así?

Muy sencillo, la operación de extinción del condominio tributa por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que será de entre el 1 y 2% del valor de la vivienda en función de cada Comunidad Autónoma. La compraventa, en cambio, tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, de entre el 6% y el 10% del valor de la vivienda, según la comunidad. Esto significa que, aunque los costes en escrituras puedan ser similares en ambos casos, se deben pagar impuestos más altos si se opta por la compraventa con lo que el coste total de la operación aumentará considerablemente.

EJEMPLO

Juan y Lucía tienen una vivienda en común valorada en 50.000 euros que compraron cuando estaban casados. Tras el divorcio quieren repartir la propiedad, quedándose Lucía con la totalidad de la vivienda a cambio de entregar a Juan una compensación económica. La propiedad está situada en Orense. ¿Cómo deberán tributar por esta operación?

  • Si optan por la compraventa la operación tributará por el Impuesto de Trasnmisiones Patrimoniales, que en Galicia es del 10% del valor real del inmueble. En total deberán pagar 5.000 € (10 % de 50.000)
  • Si optan por la extinción del condominio deberán abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que en Galicia es del 1,5% del valor del bien. Pagarán en total 750 € (1,5% de 50.000)

Además, en caso de optar por la compraventa, el cónyuge que ha vendido su parte al otro obtiene un beneficio patrimonial, que deberá reflejar en su declaración de la renta pues, a los efectos del IRPF, esta operación supone una alteración de su patrimonio. 

La extinción de condominio, por su parte, no constituye una alteración patrimonial a los efectos del IRPF. Esta extinción se considera simplemente una operación de división de la cosa común y, en principio no existe obligación de declararla. Sin embargo, si el que cede su parte de la propiedad recibe a cambio una compensación económica, podría entenderse que se produce una ganancia patrimonial, que deberá reflejar en su declaración de la Renta.

En resumen:

COMPRAVENTA

EXTINCIÓN DEL CONDOMINIO

Tributa por el impuesto de transmisiones patrimoniales (entre el 6 y el 10% según CCAA) Tributa por el impuesto de actos jurídicos documentados (entre el 1 y el 2% del valor de la vivienda según CCAA)

Se declara en el IRPF como ganancia patrimonial

No hay obligacion de declarar. La extinción del condominio no se considera una alteración patrimonial a los efectos del IRPF, por lo que no existirá obligación de declararlo. Sin embargo, si el cónyuge que cede su parte de la vivienda recibe a cambio una compensación económica, sí habría que declarar.

 

¿Y qué pasa con la hipoteca?

Hay que tener claro que aunque hay distintas opciones para deshacerse de la propiedad común al acabar el matrimonio, la hipoteca es una figura independiente, que no se extingue necesariamente al abandonar la propiedad. Con la extinción del condominio, al igual que con la compraventa, lo que ocurre es que uno de los dos cónyuges deja de ser propietario de la vivienda, pero no deja de ser titular de la hipoteca. En el préstamo hipotecario firmado con la entidad bancaria ambos seguirán figurando como titulares y, por tanto, el banco puede seguir reclamando el pago de las cuotas de la hipoteca a cualquiera de ellos.

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Para que el cónyuge ex propietario deje de ser titular de la hipoteca será necesario tramitar con el banco el cambio de titularidad del crédito. Así dejarán de figurar en el contrato como deudores los dos ex cónyuges y pasará a ser titular único y, por tanto, único responsable de los pagos, el que se ha quedado con la vivienda. Este acto se conoce técnicamente como novación de la hipoteca.

Sin embargo, hay que tener claro que las entidades bancarias no tienen obligación de aceptar esta operación y “quitar” a uno de los dos cónyuges del préstamo hipotecario. Los bancos no suelen estar por la labor de aceptar la liberación de uno de los cónyuges como deudor, especialmente si el que se queda con la vivienda no presenta pruebas suficientes de capacidad económica. La razón es muy sencilla: a menos titulares, menos garantías de pago de la hipoteca. Por ello, antes de decidiros a disolver la propiedad común te aconsejamos que te informes en la entidad bancaria que os concedió el crédito, para conocer si están dispuestos o no a realizar la novación de la hipoteca.


 
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