La vivienda en el divorcio V: ¿Pueden echarme de la casa?

¿Pueden echarme de la vivienda si tengo atribuido el uso judicialmente? Si mi ex deja de pagar la hipoteca? ¿Puede el banco pedir el deshaucio? ¿Puede el casero negarse a renovarme el contrato si tengo atribuido el uso de la vivienda familiar? 

 
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¿Dónde vamos a vivir ahora?

A menudo se describe el divorcio como “el comienzo de una nueva vida”. No sin razón, pues este cambio afecta a numerosos ámbitos, más allá de las relaciones de pareja. Mientras en la mayoría de casos estos cambios son bienvenidos, hay un tema que siempre produce cierta ansiedad cando uno piensa en divorcio – la casa. 

En anteriores artículos de esta serie, hemos intentado aclarar las posibles dudas acerca de los efectos inmediatos del divorcio - ¿Quién se queda en la casa?¿Quién tiene que pagar los gastos? o ¿Quién paga la hipoteca?. Hoy hablaremos sobre los problemas a largo plazo – ¿Si me han atribuido la casa en el proceso de divorcio es posible que me echen de ella? La respuesta no es sencilla y, como veremos, dependerá de características de la vivienda:

1. VIVIENDA PROPIEDAD DE AMBOS CÓNYUGES

Cuando la vivienda que constituía el domicilio familiar antes de la separación o el divorcio de los cónyuges sea propiedad común de ambos, el desalojo forzoso solo podrá tener lugar en un supuesto: cuando dejen de pagarse las cuotas de la hipoteca que grava la vivienda.

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DESALOJO POR FALTA DE PAGO DE LA HIPOTECA

En el anterior artículo de esta serie La vivienda en el divorcio IV:¿Quién paga la hipoteca tras el divorcio? ya comentamos las consecuencias que puede tener la falta de pago de las cuotas mensuales de la hipoteca. Como decíamos entonces, es frecuente que durante el proceso de divorcio los cónyuges lleguen a acuerdos sobre la forma de pago de la hipoteca y las cantidades que cada uno se obliga a pagar. Ahora bien, estos acuerdos de los cónyuges  no vinculan al banco, que no ha sido parte en el proceso de divorcio. Por ello, si uno de los ex cónyuges deja de abonar las cuotas de la hipoteca, el otro tendrá que asumir la totalidad del pago si no quiere perder la vivienda. 

Esto nos lleva a situaciones, no poco frecuentes en la práctica, en las que el cónyuge al que no se le ha atribuido el uso de la vivienda, con el fin de provocor el desalojo de los hijos y del cónyuge custodio de la vivienda familiar, deja de pagar "su parte" de la hipoteca a sabiendas de que el cónyuge custodio carece de recursos suficientes para hacer frente al pago de la totalidad de la hipoteca.

¿Puede el banco instar el deshaucio pese a existir una sentencia en la que se atribuye el uso a los hijos menores y al cónyuge custodio?

Sí. La entidad bancaria puede ejecutar sus derechos sobre la vivienda cuando no se cumple con lo pactado en el contrato hipotecario, es decir, cuando se dejen de pagar total o parcialmente las cuotas de la hipoteca.

¡Pero si yo he pagado mi parte!

Si, es cierto. Tú nunca has dejado de pagar la parte proporcional de la cuota mensual de la hipoteca que se acordó en el convenio regulador o durante el proceso de divorcio. Has cumplido con lo pactado. Has pagado religiosamente cada plazo y aún así, te llega una carta del banco diciéndote que o abonas lo debido o procederán a ejecutar la hipoteca y embargarte la vivienda. Pero... ¿Qué está pasando?

Para entender este asunto, lo primero que hay que tener claro es que los pactos a los que llegan los cónyuges sobre la vivienda no vinculan a terceros que no son parte del proceso de divorcio. Teniendo esto en cuenta, la entidad bancaria puede reclamar el pago de la totalidad del importe de las cuotas hipotecarias a cualqueira de los cónyuges pues, como hemos repetido en reiteradas ocasiones, no está vinculada por el acuerdo de los cónyuges ni por la sentencia judicial en dónde se determina la forma de pago de la hipoteca. A la entidad bancaria lo único que le interesa es cobrar cada mensualidad íntegramente, con independencia de si la paga uno solo de los cónyuges, ambos o un amigo generoso de la pareja (Por soñar... ¿verdad?). 

Como consecuencia, si parte de esa cuota (la que correspondía al cónyuge no usuario de la vivienda) no se abona, el banco reclamará las cantidades debidas al otro cónyuge y, si éste no paga, procederá a la ejecución de la vivienda. 

2. VIVIENDA PROPIEDAD DEL CÓNYUGE NO CUSTODIO (QUE NO TIENE EL USO)

Cuando la vivienda familiar es propiedad exclusiva del cónyuge al que no se le ha atribuido el uso (normalmente el no custodio) éste está obligado a respetar el derecho de uso atribuido a su ex cónyuge y a los hijos comunes por el tiempo que se haya fijado o, si los hijos son menores hasta que éstos alcancen la mayoría de edad e independencia económica.

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Fenomenal pero... en la práctica ¿Qué implica la obligación de respetar el derecho de uso?

Pues bien, el cónyuge titular de la vivienda debe permitir el uso pacífico de la casa familiar por su ex cónyuge y los hijos comunes a los que se les ha atribuído el uso. Esto implica que no le está permitido: 

  • Habitar en la vivienda. Pese a ser de su propiedad, no tiene derecho a vivier en la casa ni a ocuparla, ni siquiera temporalmente o para estancias de fin de semana o vacaciones.
  • Hacer uso de la vivienda salvo que el otro cónyuge lo tolere. Esto supone, por ejemplo, que no puede usar la vivienda o parte de ella para guardar o almacenar cosas, para realizar celebraciones, para aparcar el coche, etc, salvo que tenga el consentimiento del cónyuge usuario.
  • Alquilar la vivienda o parte de ella a una tercera persona.
  • Pedir el deshaucio alegando que la vivienda es de su propiedad. Evidentemente el cónyuge propietario no puede solicitar el deshacio de su ex cónyuge ni de los hijos pues le es oponible el derecho de uso.
  • Vender ni hipotecar la vivienda sin consentimiento. El cónyuge titular de la vivienda, pese a ser propietario único, no puede disponer libremente de la casa, pues tiene obligación de respetar el derecho de uso concedido a su ex y a los hijos comunes. Por ello, si desea vender o hipotecar la vivienda, necesita el consentimiento del ex cónyuge al que se le ha atribuido el uso de la misma o, en su defecto y si este no la concede, la autorización de un juez.

Pese a lo dicho y a que el cónyuge propietario está obligado legalmente a respetar el derecho de uso de la vivienda atribuido a los hijos y al progenitor custodio en el proceso de divorcio, existen dos supuestos en que puede llegar a producirse el desalojo forzoso de la vivienda:

a) Venta de la vivienda (a un tercero)

Cada vez más frecuente que el ex cónyuge propietario al verse privado de la posibilidad de hacer uso de la vivienda y teniendo que soportar, no solo que su ex pareja y los hijos habiten en ella gratuitamente durante un gran número de años, sino el pago de las cuotas de la hipoteca, decida deshacerse de ella y venderla. Como hemos visto, el ex cónyuge propietario no puede, en principio, proceder a la venta de la vivienda sin el consentimiento del cónyuge al que se le ha atribuído el uso o, si éste no da su consentimiento, la autorización judicial. Pero, ¿Qué pasa si la vende igualmente? ¿Se podría anular esa venta? ¿Puede el comprador echar al cónyuge usuario y a los hijos de la vivienda aunque tenga atribuido el uso por sentencia judicial?

La respuesta no es sencilla y dependerá de si el derecho de uso figuraba o no inscrito en el Registro de la propiedad y podía ser conocido por el comprador:

  • NO INSCRITO. Si el derecho de uso que no figura inscrito en el Registro de la Propiedad no será oponible a terceros. Esto quiere decir que si una tercera persona compra la vivienda sin conocer que estaba gravada por un derecho de uso en favor de los hijos y del otro ex cónyuge, no podrá oponerse el derecho de uso frente al comprador para seguir habitando en la vivienda. En ese caso, lo único que quedaría sería reclamar al ex cónyuge propietario una indemnización por haber realizado la venta sin la firma del cónyuge usuario, que era imprescindible, pero no será posible anular esa venta porque es totalmente válida al no conocer el comprador el derecho de uso existente. Por lo tanto, salvo que se hubiese inscrito en el Registro el derecho de uso atribuido judicialmente, el comprador podrá solicitar el desahucio contra el cónyuge y los hijos ocupantes de la vivienda.
  • INSCRITO. Cuando el derecho de uso figura inscrito en el Registro, que es público, el eventual comprador de la vivienda, estará obligado a tolerar y respetar el uso del cónyuge usuario y de los hijos durante el tiempo establecido en la sentencia o hasta que los hijos alcancen la mayoría de edad e independencia económica, pues no puede alegar que no lo conocía. 

Por todo ello, para evitarse disgustos en caso de que la vivienda sea vendida a una tercera persona, es recomendable inscribir el derecho de uso en el Registo de la Propiedad.

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b) Falta de pago de la hipoteca

El supuesto más frecuente de deshaucio del progenitor custodio y de los hijos de la vivienda familiar es el de ejecución de la hipoteca por falta de pago de las cuotas.

En la práctica, es habitual que el cónyuge titular de la vivienda, al verse privado de su uso por un gran número de años y teniendo que soportar igualmente el pago mensual de la hipoteca de una vivienda que no puede disfrutar ni vender, decida dejar de pagar voluntariamente las cuotas para así "librarse" de la carga de mantener una vivienda que no le reporta ningún beneficio y conseguir que sea el banco el que proceda al deshaucio. 

¿Es posible evitar el deshaucio?

En un gran número de casos sí. A las entidades bancarias no les interesa, por norma general, una ejecución de la vivienda, que conlleva mayores trámites que el simple cobro del crédito. Lo que les interesa es recuperar el dinero prestado con los intereses que hayan sido pactados en el contrato. Por ello, antes de ejecutar la vivienda, es muy probable que te propongan soluciones alternativas para suplir la falta de pago, como la liquidación anticipada de la totalidad de la hipoteca o una ampliación del plazo rebajando las cuotas mensuales y aumentando el número de años a pagar. Si recibes una carta del banco dónde se te advierte de que se procederá a la ejecución de la hipoteca por falta de pago, no entres en pánico. Acude a tu entidad bancaria, ellos te asesorarán sobre tus opciones.

3. VIVIENDA CEDIDA GRATUITAMENTE POR LOS PADRES U OTROS FAMILIARES

Otra de las posibilidades es que la vivienda familiar en la que residen los cónyuges y los hijos durante el matrimonio sea propiedad de algún familiar, que la haya cedido de manera voluntaria y gratuita a la pareja para que la use como su residencia familiar. Lo más frecuente es que la vivienda sea propiedad de los padres de alguno de los cónyuges, aunque también puede pertenecer a otros familiares como abuelos o tíos. 

Cuando los padres (u otros familiares) de alguno de los cónyuges ceden la vivienda a la pareja lo hacen, normalmente, con la idea de facilitar a su hijo el acceso a una vivienda en la que desarrollar la vida de pareja y formar una familia. Esta cesión gratuita de la vivienda se hace, por tanto, con un fin: servir de hogar familiar al matrimonio. Pero... ¿Qué ocurre cuando tras el divorcio el uso de la vivienda se atribuye a los hijos menores y/o al cónyuge que no es familiar directo del propietario?

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DESHAUCIO POR PRECARIO: ¿Pueden mis suegros echarme de la casa?

Las relaciones con los suegros siempre son complicadas. No en vano circulan por Internet un sinfín de artículos de psicólogos, mediadores y consejeros matrimoniales que ponen de relieve las tensiones familiares existentes en muchos hogares a causa de las relaciones entre el matrimonio y los padres de los cónyuges. Y ¿Qué pasa si a esto le sumamos una vivienda cedida gratuitamente a un hijo/a que tras el proceso de divorcio resulta adjudicado a su cónyuge?

¡Pues que tu suegra encantada y hasta te lleva el tupper de lentejas para cenar! ¿Sería genial verdad? Desgraciadamente, esto no es lo que suele ocurrir en la mayoría de los casos. Así, cuando el uso de la vivienda se atribuye en el divorcio al yerno o nuera del propietario que la cedió gratuitamente, lo normal es éste quiera recuperar el uso de la misma y solicite el deshaucio. 

¿Tendrá éxito? ¿Me echarán de la vivienda?

En la mayoría de los casos la acción de deshaucio prospera y el cónyuge al que se le ha atribuido el uso se ve obligado a abandonar la vivienda. Esto es así porque se entiende que la cesión está hecha en precario, es decir, por la mera voluntad del propietario de tolerar el uso "prestando" la vivienda de manera gratuita y sin mediar ningún contrato. Como consecuencia, una vez que el propietario deja de tolerar ese uso, la persona a la que se ha cedido la vivienda debe abandonarla, pues no hay nada que la legitime a seguir residiendo en ella.

¿Hay algo que pueda hacer?

Desgraciadamente, salvo que tengas un contrato con el que puedas probar que la cesión no era un precario, no podrás evitar el deshaucio y tendrás que buscar otra vivienda. Sin embargo, si esto llega a ocurrir y te ves en la situación de tener que buscar una vivienda de alquiler, podrás instar una modificación de medidas solicitando el aumento de la cuantía de la pensión de alimentos alegando el aumento de los costes de manutención como consecuencia del pago de un alquiler.

4. VIVIENDA ALQUILADA

En el supuesto de que la vivienda familiar sea un piso o una propiedad alquilada, el cónyuge al que se le atribuye el uso y los hijos menores tendrán derecho a seguir residiendo en la vivienda mientras dure el contrato de arrendamiento ya firmado. 

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¿Y qué pasa si se me ha atribuido el uso de la vivienda pero en el contrato de alquiler solo figura mi ex como arrendatario?

En el supuesto de que en el contrato de alquiler figure solamente el cónyuge al que no se le ha atribuido el uso y que debe abandonar la vivienda, para seguir residiendo en ella siempre deberás comunicar al arrendador tu voluntad de seguir con el contrato dentro del plazo de dos meses desde la sentencia. A partir de ese momento tú pasarás a ser el titular del contrato y figurarás como arrendatario. 

¿Cómo se tiene que comunicar al arrendador la voluntad de seguir en la vivienda?

Bastará con entregarle un escrito en el que se comunique la intención de seguir con el contrato vigente. Esta comunicación ha de hacerse dentro del plazo de dos meses desde que se dictó la sentencia o resolución judicial en el que se atribuye el uso de la vivienda. Además, habrá que entregar, junto con el escrito, una copia de la sentencia o de la parte de la misma en la que conste la atribución del uso.

¿Puede negarse el arrendador a seguir con el contrato aunque se me haya atribuido el uso?

No, el arrendador está obligado a aceptar el cambio de titular del contrato y a mantener las condiciones hasta que finalice el tiempo de duración del arrendamiento. Una vez finalizado el plazo por el que se alquiló la vivienda, se aplican las normas generales de todo arrendamiento y ya no existe ningún privilegio relacionado con la atribución del uso, siendo de aplicación las normas generales de todo arrendamiento. 

Hay que tener claro que la obligación del arrendador de seguir con el arrendamiento se mantiene solamente hasta que finalice el plazo marcado en el contrato de alquiler. Esto quiere decir que el arrendador no tiene obligación de renovar el contrato una vez finalizado dicho plazo, aunque exista un derecho de uso establecido en sentencia.

¿Por qué ocurre esto?

Muy sencillo, el derecho de uso de la vivienda familiar es un derecho de tipo familiar, lo que quiere decir que es solo oponible dentro del ámbito de las relaciones entre cónyuges y con los hijos, pero no puede repercutir en terceras ajenas a la familia y que no han sido parte del proceso de divorcio. En consecuencia, el arrendador tiene obligación de respetar el cambio de titularidad del contrato y permitir que el cónyuge al que se la ha atribuido el uso siga residiendo en la vivienda pero solo hasta la finalización del contrato, porque era un contrato ya existente, pero no puede obligársele a renovar el contrato alegando el derecho de uso.

En ese caso, la única posibilidad de desalojo de la vivienda familiar es el deshaucio por falta de pago de la renta o por finalización del contrato.

 
 
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